Loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Quel que soit son régime juridique et la nature de la location meublée, le propriétaire-bailleur est soumis à un régime fiscal spécifique.

En effet, contrairement à la location nue, soumise au régime des revenus fonciers, la location meublée est soumise au régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

En d'autres termes, le propriétaire-bailleur de logements donnés en location meublée est en quelque sorte assimilé à un "entrepreneur". 

Définition du LMNP

Vous louez un ou plusieurs logements meublés. Vous relèverez du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Dès lors, vous disposez de deux options pour faire baisser votre facture fiscale :

• Soit vous optez pour le régime forfaitaire et vous serez imposé sur la moitié de vos recettes,
• Soit vous choisissez le régime réel et vous déduirez les charges et les amortissements de vos recettes pour diminuer vos revenus locatifs qui ainsi sont bien moins imposés.

Les conditions du LMNP

Le logement doit être loué meublé et les revenus tirés de la location imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Vous êtes loueur en meublé non professionnel dès lors que vos recettes locatives sont inférieures à 23 000€ par an ou si elles représentent moins de la moitié de vos revenus globaux.

Imposition des bénéfices

Micro entreprise 

Il s'applique si vos recettes ne dépassent pas 70 000€. Vous profitez d'un abattement de 50% sur les recettes (seule la moitié de ces dernières est imposable).

Vous ne pouvez pas créer de déficits.

Ce régime est intéressant si vos charges sont inférieures au seuil de 50%.

Le loueur en meublé relève en principe du régime des micro-entreprises dès lors que le chiffre d'affaires annuel est inférieur aux plafonds micro-entreprises (seuil proratisé en cas de début d'activité en cours d'année).

Sans avoir à tenir de comptabilité en bonne et due forme, il bénéficie d'un abattement forfaitaire pour frais et sera donc soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu sur une partie de son chiffre d'affaires.

Mais il peut aussi opter pour le régime du réel, l'option étant valable pour deux exercices et renouvelable tacitement.

Régime du réel

Au-delà du plafond de CA ou sur option, le loueur en meublé est soumis au régime du réel.

Il doit donc tenir une comptabilité en bonne et due forme selon les règles des BIC et peut donc notamment déduire de ses recettes :

• Les frais d'acquisition (droits d'enregistrement),
• Les intérêts d'éventuels emprunts,
• Les travaux d'entretien et de réparations courants,
• L'amortissement sur le prix d'achat du bien et sur les gros travaux non déductibles.

Les déficits éventuels sont imputés :

• Sur le revenu global du propriétaire si celui bénéficie du statut fiscal de loueur en meublé professionnel (LMP)
• Sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes pour les loueurs en meublé non professionnels.

Plus-values

La plus-value éventuelle réalisée lors de la vente du bien est soumise :

• Au régime des plus-values immobilières privées pour les loueurs non-professionnels, et cela même si une partie du prix d'acquisition a été passé en amortissements,
• Au régime des plus-values professionnelles pour les loueurs professionnels, ce qui peut entraîner une exonération sous certaines conditions.

TVA

Les locations meublées sont exclues du champ d'application de la TVA.

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