SCPI dans l'assurance-vie : Société Civile de Placement dans l'Immobilier

 

 

• Qu’est ce qu’une SCPI (Société Civile de Placement dans l’Immobilier) ?

Une Société Civile de Placements Immobiliers (SCPI) est une société vouée à l’achat, la gestion ainsi que la revente de biens immobiliers. Il existe différents types de SCPI adaptées à divers objectifs patrimoniaux. Très appréciée des Français, les SCPI, également appelées "pierre-papier" sont comme l’ensemble des placements immobiliers, un placement jugé rassurant par les épargnants. Les SCPI restent néanmoins des placements à risque.

Vous pouvez investir en vue d’obtenir des rendements continus, un important prix de revente ou bien un avantage fiscal voire mixer ces possibilités selon vos objectifs.

 

• Il convient d’évoquer les deux grandes familles de SCPI :

- Les SCPI de rendement misent sur de l’immobilier d’entreprise (bureaux, murs de magasins, entrepôts, grandes surfaces commerciales notamment). Leur rendement s’élève à 5% annuel en règle général.

- Les SCPI fiscales répliquent une Loi de défiscalisation (Loi Pinel, loi Malraux, régime du déficit foncier) et sont exclusivement investies en immobilier résidentiel.

 

• L’investissement dans une SCPI peut se faire de deux façons :

- Acheter directement des parts de la société civile de placement immobilier (SCPI),

- Utiliser une enveloppe d’investissement, telle qu’une assurance vie, qui servira de support à l’investissement et facilitera l’entrée et la sortie (uniquement dans le cas des SCPI de rendement, et non valable concernant les SCPI fiscales). L'assurance-vie profite d’un statut fiscal particulier permettant de faire fructifier son épargne tout en bénéficiant d’exonération d’impôts sur les plus-values réalisées.

Selon le mode d’investissement choisi, vous ne disposerez pas du même régime fiscal. L’investissement en parts de SCPI via un contrat d’assurance vie permettra une meilleure fiscalité que l’investissement en direct. En effet vos revenus seront considérés comme des plus values au sein de l’assurance vie et non comme un revenu foncier.

 

Acheter des parts de SCPI présente de nombreux avantages par rapport à un investissement classique en direct dans un actif immobilier.

En effet, la SCPI va diversifier le plus possible son patrimoine immobilier afin d’assurer un risque minimum tout en prenant en charge la gestion des immeubles (achat, rénovation, gestion locative, suivi des contentieux, vente d’un immeuble au profit d’un autre jugé plus pertinent).

Le processus de gestion est placé sous le contrôle et la surveillance du régulateur française : l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

Le capital ainsi que les rendements ne sont jamais garantis.

Les avantages de la SCPI dans l'assurance-vie

 

 

• Ticket d'entrée faible

Vous pouvez vous constituer un patrimoine immobilier sans forcément investir des sommes importantes.

Il est possible d'ouvrir un contrat d'assurance-vie NETLIFE avec seulement 1 000€ et d'investir en parts de SCPI. 

 

• Mutualisation du risque

Les SCPI reposent en effet sur des centaines de locataires, ce qui réduit le risque. C'est loin d'être le cas pour la seule location d’un bien immobilier, qui peut se heurter aux impayés.

 

• Aucune gestion

La gestion locative des actifs détenus par la SCPI est déléguée à une société de gestion, contrôlée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). 

Plus de souci avec les locataires.

 

• Une fiscalité privilégiée pour vos bénéficiaires en cas de décès 

Il y a un abattement de 152 500€ par parent et par bénéficiaire. 

Alors qu'en direct, vous subissez une taxation au barème en vigueur car les parts de SCPI rentrent dans l'actif successoral.

 

Les SCPI dans l'assurance-vie sont considérées comme des unités de compte : soustraire ses revenus locatifs à l'imposition

Les SCPI ont pour objectif de profiter du potentiel de rendement des biens détenus par les souscripteurs. 

Un rendement qui est soumis à l’impôt sur le revenu selon la tranche marginale d’imposition de l’investisseur et qui s’en trouve fortement réduit surtout chez les investisseurs fortunés.

Investir dans des SCPI via un contrat d’assurance-vie permet donc de contourner cette fiscalité et de mettre à l’abri ses plus values.

A condition bien-sûr de conserver les revenus fonciers dégagés dans l’enveloppe du contrat d’assurance-vie jusqu’à la fin du contrat.

Ni les dividendes perçus (donc les loyers), ni les plus values réalisées ne sont fiscalisés. 

Pas d'impôt, pas de prélèvements sociaux tant que l'épargne reste dans le contrat d'assurance-vie.

 

• Pas ou peu de délai de jouissance

 

• Aucun souci de liquidité lors de la revente

Le principal défaut des SCPI souscrites en direct est le manque de liquidité. Le marché secondaire des parts de SCPI est encore balbutiant. 

En effet, revendre ses parts de SCPI nécessite des délais qui peuvent s’avérer très inconfortables pour l’épargnant.

Le marché secondaire des parts est de plus en plus organisé, mais les acheteurs ne sont pas toujours au rendez-vous.

 

Dans le cadre de l’assurance-vie, la liquidité est bien plus forte, puisque s’agissant d’unité de compte, c’est l’assureur qui assure la liquidité des parts.

L'assureur s'engage à rembourser les demandes de retrait ou d'arbitrage dans un délai de deux mois au maximum, quitte à se retrouver lui-même « collé » avec les parts si elles sont devenues invendables.

 

• Des frais de souscription réduits

Dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, les SCPI sont traitées comme des unités de compte.

Les inconvénients de la SCPI dans l'assurance-vie

 

Le crédit de financement n'est pas possible

Il est très compliqué (voire impossible) d'acquérir des parts de SCPI en assurance-vie.

 

Choix de SCPI plus limité qu'en direct

La principale contrainte vient du choix réduit dont disposent les investisseurs : au mieux, les contrats les plus ouverts renferment une grosse dizaine de SCPI, un chiffre à comparer aux 80 SCPI environ qui existent sur le marché.

 

Impossibilité de faire un démembrement de parts.