SCPI : Comment comparer les rendements ?













Rendements des SCPI 2020 : Comment les comparer ?




Le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de marché), reste souvent le premier critère de comparaison d'une SCPI par rapport à une autre.

Chaque début année, des plateformes spécialisées établissent un palmarès des SCPI en fonction de plusieurs critères. Généralement, le classement est réalisé en fonction du TDVM de la SCPI. L'avantage certain pour l'investisseur, est de comparer plus facilement les performances de toutes les SCPI.

L'objectif principal de chaque société de gestion, est de faire figurer leurs sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) parmi les meilleures du marché !








Un palmarès différent par plateforme !




En consultant les classements de plusieurs plateformes, vous obtiendrez plusieurs réponses différentes, et donc un palmarès par plateforme spécialisée. Ce serait trop simple finalement, si le classement était identique pour toutes les plateformes.

Les données communiquées par les sociétés de gestion sont analysées certes, mais d'une manière différente en fonction de chaque plateforme.

Le classement des SCPI peut se faire en fonction de plusieurs critères :
- Du TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de marché)
- De la collecte brute
- De la répartition sectorielle
- De la répartition géographique.








Attention aux 3 points suivants




1 - Nouvelles SCPI lancées en cours d'année :
Certaines SCPI nouvellement lancées, peuvent indiquer des TDVM ne correspondant pas à un TDVM annualisé réalisé ! Pour acquérir un patrimoine immobilier rapidement, elles doivent absolument motiver de nouveaux investisseurs à acheter des parts de leur SCPI. Pour cela, afficher les meilleurs rendements dans les classements peut être une stratégie commerciale gagnante.

Ainsi, une SCPI lancée en cours d'année, pourrait communiquer en performance annualisée. Ce qui ne représenterait pas du tout la réalité !
Par exemple, en partant d’un dividende obtenu sur un seul mois de 0.60% au mois de Décembre 2020, la SCPI peut décider de multiplier le TDVM d'un seul mois par 12 mois. Ainsi, il en ressort un TDVM 2020 de 7.20%. Souvent, le rendement annualisé sur une année incomplète, a peu de chance de se réaliser sur une année complète.

2 - Le délai de jouissance :
Les TDVM ne prennent pas en compte le délai de jouissance, correspondant généralement entre 3 et 6 mois, pour commencer à toucher ses premiers dividendes. Finalement, les premiers loyers sont récupérés par la société de gestion qui en profite pour enrichir son patrimoine immobilier.
Sachez qu'en moyenne, le délai de jouissance est de 5 mois !

3 - La fiscalité étrangère :
Les SCPI qui investissent à l'étranger communiquent en général un rendement net de fiscalité étrangère. Mieux vaut vérifier avant d'investir, car cela aura un impact sur le TDVM.
Notez enfin, que c’est la SCPI qui s’acquitte directement de l’impôt dans le pays de localisation des biens immobiliers. Le porteur de part, de son côté, devra payer l’impôt sur les revenus de source française, soit sur les loyers issus des actifs de la SCPI situés dans l’Hexagone.