Intérêts intercalaires :
Analysez leur coût et leur fonctionnement












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Mise à jour le 25/01/2023



Intérêts intercalaires : Fonctionnement




Lors d'un achat immobilier, les emprunteurs souscrivent en général un contrat de prêt directement auprès de leur établissement bancaire ou via un courtier en crédits immobiliers.

Image qui désigne un lien vers une page web DEVIS DE PRET IMMOBILIER


L'objectif principal est de réaliser leur projet immobilier, avec un coût total de remboursement du prêt le plus faible possible.

Ainsi, avant l'édition de l'offre de prêt de la banque, il est possible de négocier son taux d'emprunt (taux de crédit à taux fixe en général), les frais de dossier, les frais de garantie (souvent une caution ou une hypothèque)...

Mais également l'assurance du prêt immobilier, qui sert à garantir le paiement de votre échéance (mensualité) de crédit, en cas d'arrêt de travail, d'invalidité partielle ou permanente, ou en cas de décès/ptia (ou assurance-décès seule).

Cela vous permettra de baisser le montant de l'échéance de votre crédit immobilier, ou alors obtenir une somme empruntée plus importante.

Cette négociation aura forcément un impact sur votre capacité d'emprunt, n'hésitez pas à obtenir une simulation de prêt immobilier de plusieurs banques.



Image d'une flèche Situation dans laquelle les fonds ne sont pas débloqués par la banque :

Dans certaines situations, les fonds d'un prêt immobilier, ne sont pas débloqués en une seule fois mais progressivement.
Il peut s'avérer utile de ne pas rembourser immédiatement le capital emprunté.

Ainsi tant que le prêt immobilier n'est pas débloqué en totalité, l'emprunteur doit rembourser tous les mois des intérêts intercalaires à sa banque.
Donc en plusieurs mensualités, en suivant le tableau d'amortissement (échéancier) prévu pour le versement des fonds.

Image qui désigne une flèche noire droite Les intérêts intercalaires, sont calculés uniquement, sur le montant du prêt déjà débloqué.

Cependant, ces frais intercalaires viennent augmenter le montant total des intérêts et donc le total du crédit.
Consultez bien le taux effectif global avant tout déblocage de fonds.





Image d'une flèche 2 situations provoquent le paiement d'intérêts intercalaires ?

Image d'un carré orange L'acquisition d'un bien immobilier neuf VEFA (vente en état futur d'achèvement);
Image d'un carré orange Des travaux importants à réaliser.

La banque procède alors, au déblocage progressif du prêt immobilier, en fonction des appels de fonds qui lui sont demandés par l'emprunteur.

Image qui désigne une flèche noire droite Les intérêts intercalaires ne participent pas à l'amortissement de votre emprunt immobilier.





Image qui désigne une alerte Bon à savoir :

Vous pouvez demander à votre banque une franchise totale.
Image qui désigne une flèche noire droite La banque lisse les intérêts intercalaires sur la durée totale de votre prêt.

Cela vous évite de payer, l'assurance-emprunteur ainsi que les intérêts intercalaires durant la construction, ou durant les travaux de votre habitation.




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Intérêts intercalaires : Comment calculer leur coût ?




Image d'une flèche Exemple de calcul d'intérêts intercalaires :

Image d'un carré orange Prêt immobilier : 250 000,00€
Image d'un carré orange Taux d'emprunt : 1,00%
Image d'un carré orange Durée d'emprunt : 240 mois.


Lors du premier appel de fonds, vous devez par exemple débloquer 30,00% du montant du prêt immobilier :

75 000,00€ (appel de fonds) * 1,00% (taux d'emprunt) = 750,00€ de frais intercalaires pour l'année.
Image qui désigne une flèche noire droite Soit mensuellement 62,50€.





Image d'une flèche Formule utilisée :

(Montant débloqué * Taux du prêt) / 12 mois = Montant mensuel des intérêts intercalaires (hors assurances).

L'assurance-emprunteur s'enclenche, dès le déblocage du premier euro du prêt bancaire.

Image qui désigne une flèche noire droite Conclusion, plus la banque débloque de fonds, plus les échéances mensuelles augmentent.


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