Intérêts intercalaires : fonctionnement
Lors d'un achat immobilier, les emprunteurs souscrivent en général un contrat de prêt directement auprès de leur établissement bancaire ou via un courtier en crédits immobiliers.
L'objectif principal est de réaliser leur projet immobilier, avec un coût total de remboursement du prêt le plus faible possible.
Ainsi, avant l'édition de l'offre de prêt de la banque, il est possible de négocier :
Son taux d'emprunt (taux de crédit à taux fixe en général);
Les frais de dossier;
Les frais de garantie (souvent une caution ou une hypothèque) etc.
Mais également l'assurance du prêt immobilier, qui sert à garantir le paiement de votre échéance de crédit (mensualité de crédit), en cas d'arrêt de travail, d'invalidité partielle ou permanente, ou en cas de décès/ptia (ou assurance-décès seule).
Cela vous permettra de baisser le montant de l'échéance de votre crédit immobilier, ou alors obtenir une somme empruntée plus importante.
Cette négociation aura forcément un impact sur votre capacité d'emprunt, n'hésitez pas à obtenir une simulation de prêt immobilier de plusieurs banques.
Situation dans laquelle les fonds ne sont pas débloqués par la banque :
Dans certaines situations, les fonds d'un prêt immobilier ne sont pas débloqués en une seule fois mais progressivement. Il peut s'avérer utile de ne pas rembourser immédiatement le capital emprunté.
Ainsi tant que le prêt immobilier n'est pas débloqué en totalité, l'emprunteur doit rembourser tous les mois des intérêts intercalaires à sa banque.
Donc en plusieurs mensualités, en suivant le tableau d'amortissement (échéancier) prévu pour le versement des fonds. Les intérêts intercalaires sont calculés uniquement, sur le montant du prêt déjà débloqué.
Cependant, ces frais intercalaires viennent augmenter le montant total des intérêts et donc le total du crédit. Consultez bien le taux effectif global avant tout déblocage de fonds.
2 situations provoquent le paiement d'intérêts intercalaires :
L'acquisition d'un bien immobilier neuf VEFA (vente en état futur d'achèvement);
Des travaux importants à réaliser.
La banque procède alors au déblocage progressif du prêt immobilier, en fonction des appels de fonds qui lui sont demandés par l'emprunteur.
Les intérêts intercalaires ne participent pas à l'amortissement de votre emprunt immobilier.
Bon à savoir :
Vous pouvez demander à votre banque une franchise totale. La banque lisse les intérêts intercalaires sur la durée totale de votre prêt.
Cela vous évite de payer l'assurance-emprunteur ainsi que les intérêts intercalaires durant la construction, ou durant les travaux de votre habitation.
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