La Société Civile Immobilière (SCI), est une société dont l'objet social est la gestion et l'administration de biens immobiliers. Les modes de financement d'une SCI peuvent être multiples et varient en fonction des projets et des besoins de la société.
Si l’on excepte le cas où la SCI est créée par apport en nature d’un bien immobilier, le problème du financement de la SCI va se poser.
Quatre solutions sont envisageables :
Financement en capital;
Financement par emprunt bancaire;
Financement par crédit bail immobilier;
Financement par comptes courants.
SCI, la caution des associés
La caution hypothécaire de la SCI
SCI, financement en capital
Les avantages :
Lors de la détermination des plus-values en cas de cession des parts de la SCI, le mode calcul des plus-values est :
Prix de cession des parts – valeur d’origine des parts.
Un capital faible au départ engendre donc des plus-values importantes. Le capital élevé réduit l’assiette de la taxation au titre des plus-values.
Les inconvénients :
N’ayant pas de dettes, la valeur des parts de la SCI est équivalente à celle de son actif :
Les droits de mutation sont donc calculés sur une base élevée.
Pour constituer ce capital élevé, c’est aux associés à titre personnel de s’endetter :
Ce qui peut leur poser des problèmes, en fonction de leur propre capacité d’endettement.
SCI à l'IR
Pourquoi créer une SCI ?
SCI, financement par emprunt bancaire
Pour le financement de la SCI par emprunt bancaire, nous sommes là en présence de la solution la plus classique. La SCI contracte un emprunt, et les loyers servent à rembourser l’emprunt.
Les avantages :
C’est la solution la plus simple juridiquement, car elle ne met en jeu que le patrimoine de la SCI :
- l’immeuble apparaît à son actif;
- le prêt apparaît au passif.
La banque peut prendre le bien financé en garantie :
- les loyers sont les produits de la SCI;
- les frais financiers sont des charges déductibles pour la détermination de son résultat.
Les inconvénients :
Les inconvénients de cette solution peuvent apparaître en trésorerie et en fiscalité.
Fiscalement :
La règle en matière de revenus fonciers est que le déficit généré ou amplifié au titre d’une année N par les frais financiers n’est pas imputable sur le revenu global de l’année N, mais reportable, c’est-à-dire imputable uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
En trésorerie :
Les loyers doivent couvrir les remboursements du prêt.
Mais si les loyers nécessaires sont trop élevés, l’administration risque d’en contester le caractère déductible chez le locataire, surtout si les associés des deux structures sont communs.
Au niveau des associés de la SCI :
Le calcul des revenus fonciers va entraîner un supplément d’impôt. Si la SCI est juste équilibrée en trésorerie par le jeu des loyers et des remboursements de prêt, le supplément d’impôt crée un déficit de trésorerie chez les associés.
SCI à l'IS
Principes du démembrement croisé des parts
SCI, financement en crédit bail immobilier
Rappelons tout d’abord les caractéristiques du financement en crédit bail immobilier, avant d’en voir les avantages et les inconvénients.
Le crédit bail immobilier, est une technique où un organisme financier propriétaire d’un immeuble professionnel ou commercial, le loue à une entreprise utilisatrice.
A l’issue de la phase de location, le locataire dispose d’une triple option :
Acheter l’immeuble pour sa valeur résiduelle;
Quitter les lieux;
Entamer une nouvelle période de location.
Les avantages :
Le principal avantage de cette formule, réside dans le fait, que le crédit bailleur est propriétaire de l’immeuble qu’il finance à 100,00%.
Le locataire réalise donc l’opération sans apport personnel. Le crédit bailleur ne doit en principe pas demander la caution des associés.
Les inconvénients :
Les inconvénients de l’opération sont d’ordre fiscal. La SCI se trouve dans la situation où elle prend l’immeuble en location, auprès du crédit bailleur, pour le sous-louer à l’occupant final.
Sur le plan fiscal :
La SCI n’est plus dans le champ d’application des revenus fonciers, mais :
Si l’immeuble est loué nu, en BNC non professionnel;
Si l’immeuble est loué équipé, en BIC non professionnel.
Dans les deux cas :
Le caractère non professionnel des revenus interdit de reporter un éventuel déficit (provenant de la différence entre les loyers payés en amont et les loyers refacturés en aval) sur les autres revenus de l’année;
Et ne permet que de le reporter sur les revenus de même nature des années ultérieures.
Tout savoir sur la SCI
SCI, connaître les avantages fiscaux
SCI, financement par comptes courants
Le financement par comptes courants présente lui aussi :
Des avantages;
Et des inconvénients.
Les avantages :
Les apports en comptes courants effectués par les associés, sont effectués avec leur trésorerie personnelle.
Ils ne font donc en principe :
Intervenir aucun prêteur extérieur;
Et ne génèrent, par conséquent, aucune prise de garantie et aucun engagement de la part des associés.
Les comptes courants peuvent être rémunérés, et générer des revenus mobiliers pour les associés.
Les inconvénients :
En cas de cession des parts de la SCI, l’acheteur aura à racheter les comptes courants;
Il lui sera beaucoup plus difficile de trouver un financement pour un rachat de comptes courants, que pour le rachat de l’actif immobilier de la SCI ou le rachat de ses parts.
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