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SCI, les 4 modes de financement possibles




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Mise à jour le 06/06/2023
















La Société Civile Immobilière (SCI), est une société dont l'objet social est la gestion et l'administration de biens immobiliers. Les modes de financement d'une SCI peuvent être multiples et varient en fonction des projets et des besoins de la société.

Si l’on excepte le cas où la SCI est créée par apport en nature d’un bien immobilier, le problème du financement de la SCI va se poser.


Image d'une flèche Quatre solutions sont envisageables :

Image d'un carré orange Financement en capital;
Image d'un carré orange Financement par emprunt bancaire;
Image d'un carré orange Financement par crédit bail immobilier;
Image d'un carré orange Financement par comptes courants.




Image qui désigne un lien vers une page web SCI, la caution des associés

Image qui désigne un lien vers une page web La caution hypothécaire de la SCI











SCI, financement en capital




Image d'une flèche Les avantages :

Lors de la détermination des plus-values en cas de cession des parts de la SCI, le mode calcul des plus-values est :
Image qui désigne une flèche noire droite Prix de cession des parts – valeur d’origine des parts.


Un capital faible au départ engendre donc des plus-values importantes. Le capital élevé réduit l’assiette de la taxation au titre des plus-values.



Image d'une flèche Les inconvénients :

N’ayant pas de dettes, la valeur des parts de la SCI est équivalente à celle de son actif :
Image qui désigne une flèche noire droite Les droits de mutation sont donc calculés sur une base élevée.

Pour constituer ce capital élevé, c’est aux associés à titre personnel de s’endetter :
Image qui désigne une flèche noire droite Ce qui peut leur poser des problèmes, en fonction de leur propre capacité d’endettement.




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Image qui désigne un lien vers une page web Pourquoi créer une SCI ?











SCI, financement par emprunt bancaire




Pour le financement de la SCI par emprunt bancaire, nous sommes là en présence de la solution la plus classique. La SCI contracte un emprunt, et les loyers servent à rembourser l’emprunt.



Image d'une flèche Les avantages :


Image d'un carré orange C’est la solution la plus simple juridiquement, car elle ne met en jeu que le patrimoine de la SCI :
Image qui désigne une flèche noire droite L’immeuble apparaît à son actif;
Image qui désigne une flèche noire droite Le prêt apparaît au passif.


Image d'un carré orange La banque peut prendre le bien financé en garantie :
Image qui désigne une flèche noire droite Les loyers sont les produits de la SCI;
Image qui désigne une flèche noire droite Les frais financiers sont des charges déductibles pour la détermination de son résultat.



Image d'une flèche Les inconvénients :

Les inconvénients de cette solution peuvent apparaître en trésorerie et en fiscalité.


Image d'un carré orange Fiscalement :
La règle en matière de revenus fonciers est que le déficit généré ou amplifié au titre d’une année N par les frais financiers n’est pas imputable sur le revenu global de l’année N, mais reportable, c’est-à-dire imputable uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.


Image d'un carré orange En trésorerie :
Les loyers doivent couvrir les remboursements du prêt.
Mais si les loyers nécessaires sont trop élevés, l’administration risque d’en contester le caractère déductible chez le locataire, surtout si les associés des deux structures sont communs.


Image d'un carré orange Au niveau des associés de la SCI :
Le calcul des revenus fonciers va entraîner un supplément d’impôt. Si la SCI est juste équilibrée en trésorerie par le jeu des loyers et des remboursements de prêt, le supplément d’impôt crée un déficit de trésorerie chez les associés.



Image qui désigne un lien vers une page web SCI à l'IS

Image qui désigne un lien vers une page web Principes du démembrement croisé des parts











SCI, financement en crédit bail immobilier




Rappelons tout d’abord les caractéristiques du financement en crédit bail immobilier, avant d’en voir les avantages et les inconvénients.

Le crédit bail immobilier, est une technique où un organisme financier propriétaire d’un immeuble professionnel ou commercial, le loue à une entreprise utilisatrice.


Image d'une flèche A l’issue de la phase de location, le locataire dispose d’une triple option :

Image d'un carré orange Acheter l’immeuble pour sa valeur résiduelle;
Image d'un carré orange Quitter les lieux;
Image d'un carré orange Entamer une nouvelle période de location.



Image d'une flèche Les avantages :

Le principal avantage de cette formule, réside dans le fait, que le crédit bailleur est propriétaire de l’immeuble qu’il finance à 100,00%.

Le locataire réalise donc l’opération sans apport personnel. Le crédit bailleur ne doit en principe pas demander la caution des associés.



Image d'une flèche Les inconvénients :

Les inconvénients de l’opération sont d’ordre fiscal.

La SCI se trouve dans la situation où elle prend l’immeuble en location, auprès du crédit bailleur, pour le sous-louer à l’occupant final.



Photo d'un personnage qui se pose une question Sur le plan fiscal :

La SCI n’est plus dans le champ d’application des revenus fonciers, mais :
Image qui désigne une flèche noire droite Si l’immeuble est loué nu, en BNC non professionnel;
Image qui désigne une flèche noire droite Si l’immeuble est loué équipé, en BIC non professionnel.



Photo d'un personnage qui se pose une question Dans les deux cas :

Image qui désigne une flèche noire droite Le caractère non professionnel des revenus interdit de reporter un éventuel déficit (provenant de la différence entre les loyers payés en amont et les loyers refacturés en aval) sur les autres revenus de l’année;
Image qui désigne une flèche noire droite Et ne permet que de le reporter sur les revenus de même nature des années ultérieures.



Image qui désigne un lien vers une page web Tout savoir sur la SCI

Image qui désigne un lien vers une page web SCI, connaître les avantages fiscaux











SCI, financement par comptes courants




Image d'une flèche Le financement par comptes courants présente lui aussi :

Image d'un carré orange Des avantages;
Image d'un carré orange Et des inconvénients.



Image d'une flèche Les avantages :

Les apports en comptes courants effectués par les associés, sont effectués avec leur trésorerie personnelle.


Ils ne font donc en principe :

Image qui désigne une flèche noire droite Intervenir aucun prêteur extérieur;
Image qui désigne une flèche noire droite Et ne génèrent, par conséquent, aucune prise de garantie et aucun engagement de la part des associés.

Les comptes courants peuvent être rémunérés, et générer des revenus mobiliers pour les associés.



Image d'une flèche Les inconvénients :

Image qui désigne une flèche noire droite En cas de cession des parts de la SCI, l’acheteur aura à racheter les comptes courants;
Image qui désigne une flèche noire droite Il lui sera beaucoup plus difficile de trouver un financement pour un rachat de comptes courants, que pour le rachat de l’actif immobilier de la SCI ou le rachat de ses parts.








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