Les associés d’une SCI ne sont pas automatiquement caution entre eux.
Cependant, lorsqu’une SCI cherche à souscrire un prêt immobilier, chacun des associés doit présenter une garantie suffisante pour assurer ses responsabilités financières, le cas échéant.
Chacun des associés devra se porter caution sur la dette de la SCI, à hauteur du nombre de parts qu’il détient, pour garantir des emprunts qu’elle contracte pour le financement de ses investissements.
Dans ce cas, les préteurs demanderont :
La caution des associés;
Le nantissement des parts;
Des garanties réelles sur les actifs financés.
Pour garantir des emprunts faits à d’autres, et il sera alors demandé la caution hypothécaire de la SCI.
Il est admis qu'une SCI puisse faire un cautionnement, même s'il n'entre pas dans son objet social, à condition que cela soit fait avec le consentement unanime de ses associés.
Cependant, sans les conditions d'objet social, un tribunal pourrait fort bien obtenir l'annulation de la caution si celle-ci n'a pas été votée à l'unanimité par les associés.
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La caution des associés, deux défauts apparaissent
Les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé, qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale.
Si le caractère indéfini de la responsabilité est intéressant pour le prêteur, deux défauts apparaissent néanmoins :
Le caractère non solidaire de la responsabilité;
Le fait que l’associé ne répond des dettes, qu’à proportion de ses parts dans le capital à la date d’exigibilité de la dette.
Un prêteur ayant étudié le prêt avec des associés disposant d’un patrimoine conséquent pourrait donc se trouver, en cas de difficultés ultérieures de la SCI, confronté à la situation suivante :
Les associés d’origine disposant d’un patrimoine conséquent ont vendu leurs parts;
Les associés nouveaux ayant racheté les parts ne disposent que d’un patrimoine minime.
Ainsi :
Le préteur ne pourra se retourner, que contre les associés existant à la date d’exigibilité de ses créances. Le recueil de la caution solidaire des associés, au moment de l’octroi du financement, aurait sécurisé le préteur.
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