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Mise à jour le 20/04/2022



SCI à l'impôt sur le revenu




Image d'une flèche En matière de fiscalité du résultat annuel, la règle applicable est :


Image d'un carré orange D’une part l’application en principe à la SCI des règles de détermination des revenus fonciers, avec d’une part les recettes et d’autre part les charges,


Image d'un carré orange La qualité de certains associés obligera cependant la SCI à calculer son résultat selon les règles des BIC,


Image d'un carré orange D’autre part la translucidité de la société qui entraîne :
=> La non imposition de la société,
=> L’imposition en nom propre des associés, à qui le résultat est fiscalement affecté.






SCI, les revenus




Image d'une flèche Les revenus à prendre en compte pour la détermination du revenu imposable sont :

Image d'un carré orange Les loyers et fermages,
Image d'un carré orange Les revenus accessoires,
Image d'un carré orange Les dépenses incombant au bailleur et mises à la charge du locataire,
Image d'un carré orange Certaines recettes exceptionnelles,
Image d'un carré orange Les avantages en nature.



Image d'une flèche Les revenus sont à retenir dès lors qu’ils ont été effectivement encaissés au cours de l’année d’imposition, quelle que soit la période à laquelle ils se rapportent :

Image d'un carré orange Les loyers perçus à leur échéance normale au cours de l’année,
Image d'un carré orange Les loyers encaissés d’avance,
Image d'un carré orange Les arriérés de loyers encaissés au cours de l’année, même s’ils se rapportent à des années précédentes,
Image d'un carré orange Ne sont par contre pas pris en compte, les loyers normalement dus au titre de l’année et qui se révèleraient impayés.






SCI, les charges




Image d'une flèche Les frais et charges déductibles du revenu foncier sont de quatre ordres :

Image d'un carré orange Des charges liées à des travaux,
Image d'un carré orange Des frais de gestion,
Image d'un carré orange Des frais liés aux dettes qui pèsent sur l’immeuble,
Image d'un carré orange Des charges diverses, telles les indemnités d’éviction.



Image qui désigne une alerte Toutes les charges à déduire du revenu foncier sont, comme pour les produits :
Celles qui ont été effectivement payées au cours de l’année d’imposition.







SCI, la détermination du résultat fiscal




Si nous reprenons l’exemple de notre SCI, les chiffres que nous avons déterminé selon les règles d’une comptabilité commerciale vont devoir être retraités, en fonction de la qualité des associés :


Image d'une flèche Associés relevant des revenus fonciers.

La règle « revenus encaissés - charges décaissées » qui est celle des revenus fonciers va amener les corrections suivantes :

Image d'un carré orange Les loyers non encaissés, ainsi que les honoraires non payés au notaire ne sont pas pris en compte pour la détermination du résultat fiscal,
Image d'un carré orange Les amortissements de même ne sont pas fiscalement déductibles.



Image qui désigne une alerte Les documents comptables doivent donc être retraités comme suit :

Total des charges : 44 000€
Image qui désigne une flèche noire droite Assurances 14 000€
Image qui désigne une flèche noire droite Frais de gestion 6 000€
Image qui désigne une flèche noire droite Frais financiers 24 000
Non prise en compte des honoraires de notaire dus de 8 000€, et des amortissements de 50 000€.


Total des recettes : 110 000€
Image qui désigne une flèche noire droite Loyers perçus 110 000€
Image qui désigne une flèche noire droite Et non 120 000€, car 1 mois de loyer impayé sur l'année.

Résultat fiscal de la SCI est de 66 000€.



Image d'une flèche Associés relevant des BIC :
Si un ou plusieurs associés ont inscrit les parts de la SCI à l’actif d’un bilan et sont imposés en BIC, la SCI doit, en ce qui les concerne, déterminer son résultat selon les règles de la comptabilité commerciale.

En présence d’associés de qualité différente, il y a donc lieu de calculer deux résultats fiscaux, selon des règles différentes.


Image qui désigne une alerte Si dans notre SCI :
Un des associés possédant 50% des parts les a inscrites au bilan de son entreprise commerciale :
- Le résultat fiscal de 18 000€, déterminé dans la séquence précédente selon les règles de la comptabilité commerciale, sera affecté à 50%, soit 9 000€, à l’associé relevant des BIC.
- Le résultat fiscal de 66 000€, déterminé selon les règles des revenus fonciers, sera affecté à 50%, soit 33 000€, à l’associé relevant des revenus fonciers.

Image qui désigne une flèche noire droite Chaque associé, reportera ensuite sa quote-part de résultat, dans sa propre déclaration de revenus.







SCI, la clef d’affectation du résultat




Dans notre exemple, nous avons affecté le résultat entre les associés en fonction de leur part de détention du capital de la SCI.
C’est le cas dans la plupart des SCI et c’est la règle en cas de silence de statuts sur ce point.

Mais ce n’est pas toujours le cas.
En effet, dans les SCI, comme dans toutes les sociétés civiles les droits pécuniaires des associés peuvent être organisés différemment par les statuts ou par une décision prise à l’unanimité des associés.


Image qui désigne une alerte Ce genre de répartition inégale du résultat est cependant encadré par des interdits à ses deux extrêmes :
Image qui désigne une flèche noire droite Il est interdit d’affecter tout le bénéfice à un seul associé ou de ne rien attribuer à un associé,
Image qui désigne une flèche noire droite Il est interdit un associé de toute participation aux pertes ou de faire supporter toutes les pertes à un seul associé.







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