SCI à l'impôt sur le revenu

Une Société Civile Immobilière (SCI) peut être soumise à l’impôt sur le revenu, si elle répond à certains critères.



Voici quelques informations à savoir :


Par défaut :
Une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, sauf si elle opte pour l’impôt sur les sociétés (IS) dans les 3 mois suivant sa création. Si la SCI n’a pas opté pour l’IS, elle doit alors déclarer les revenus qu’elle génère dans la catégorie des revenus fonciers.


Si la SCI a opté pour l’impôt sur le revenu :
Les associés de la SCI sont imposés sur leur part de revenus fonciers, en fonction de leur taux marginal d’imposition. Cela signifie que les revenus fonciers sont ajoutés aux autres revenus des associés pour calculer leur impôt sur le revenu.


En revanche, si la SCI a opté pour l’impôt sur les sociétés :
Elle est soumise à l’IS sur les bénéfices qu’elle réalise. Les associés de la SCI ne sont alors pas directement imposés sur les revenus de la société. Ils perçoivent des dividendes qui sont soumis à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 30,00%.



Important de comprendre :

Il est important de bien comprendre les implications fiscales de chaque choix pour une SCI, en termes d’imposition sur le revenu ou sur les sociétés avant de créer une SCI ou d’y investir de l’argent.

Il est également recommandé de consulter un expert-comptable ou un conseiller financier pour avoir des conseils adaptés à sa situation.



En matière de fiscalité du résultat annuel, la règle applicable est :


D’une part l’application en principe à la SCI des règles de détermination des revenus fonciers, avec d’une part les recettes et d’autre part les charges;


La qualité de certains associés obligera cependant la SCI à calculer son résultat selon les règles des BIC;


D’autre part la translucidité de la société qui entraîne :
=> La non imposition de la société;
=> L’imposition en nom propre des associés, à qui le résultat est fiscalement affecté.



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SCI, les revenus

Les revenus à prendre en compte pour la détermination du revenu imposable sont :


Les loyers et fermages;
Les revenus accessoires;
Les dépenses incombant au bailleur et mises à la charge du locataire;
Certaines recettes exceptionnelles;
Les avantages en nature.



Les revenus sont à retenir dès lors qu’ils ont été effectivement encaissés au cours de l’année d’imposition, quelle que soit la période à laquelle ils se rapportent :


Les loyers perçus à leur échéance normale au cours de l’année;
Les loyers encaissés d’avance;
Les arriérés de loyers encaissés au cours de l’année, même s’ils se rapportent à des années précédentes;
Ne sont par contre pas pris en compte, les loyers normalement dus au titre de l’année et qui se révèleraient impayés.




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SCI, les charges

Les frais et charges déductibles du revenu foncier sont de quatre ordres :

Des charges liées à des travaux;
Des frais de gestion;
Des frais liés aux dettes qui pèsent sur l’immeuble;
Des charges diverses, telles les indemnités d’éviction.



A noter :

Toutes les charges à déduire du revenu foncier sont comme pour les produits, celles qui ont été effectivement payées au cours de l’année d’imposition.




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SCI, la détermination du résultat fiscal

Si nous reprenons l’exemple de notre SCI, les chiffres que nous avons déterminé selon les règles d’une comptabilité commerciale vont devoir être retraités, en fonction de la qualité des associés :


Associés relevant des revenus fonciers :

La règle « revenus encaissés - charges décaissées », qui est celle des revenus fonciers va amener les corrections suivantes :

Les loyers non encaissés, ainsi que les honoraires non payés au notaire ne sont pas pris en compte pour la détermination du résultat fiscal;
Les amortissements de même ne sont pas fiscalement déductibles.



A noter :

Les documents comptables doivent donc être retraités comme suit :

Total des charges : 44 000,00€
Assurances : 14 000,00€
Frais de gestion : 6 000,00€
Frais financiers : 24 000,00€
Non prise en compte des honoraires de notaire dus de 8 000,00€, et des amortissements de 50 000,00€.


Total des recettes : 110 000,00€
Loyers perçus : 110 000,00€
Et non 120 000,00€, car 1 mois de loyer impayé sur l'année.

Résultat fiscal de la SCI est de 66 000,00€.



Associés relevant des BIC :
Si un ou plusieurs associés ont inscrit les parts de la SCI à l’actif d’un bilan et sont imposés en BIC, la SCI doit, en ce qui les concerne, déterminer son résultat selon les règles de la comptabilité commerciale.

En présence d’associés de qualité différente, il y a donc lieu de calculer deux résultats fiscaux, selon des règles différentes.



Si dans notre SCI :

Un des associés possédant 50,00% des parts les a inscrites au bilan de son entreprise commerciale :

- le résultat fiscal de 18 000,00€, déterminé dans la séquence précédente selon les règles de la comptabilité commerciale, sera affecté à 50,00%, soit 9 000,00€, à l’associé relevant des BIC.

- le résultat fiscal de 66 000,00€, déterminé selon les règles des revenus fonciers, sera affecté à 50,00%, soit 33 000,00€, à l’associé relevant des revenus fonciers.


Chaque associé, reportera ensuite sa quote-part de résultat, dans sa propre déclaration de revenus.



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SCI, la clef d’affectation du résultat

La SCI (Société Civile Immobilière) est une forme de société, qui permet de détenir et de gérer des biens immobiliers en commun entre plusieurs personnes physiques ou morales.

Lorsque la SCI réalise des bénéfices, ces bénéfices sont répartis entre les associés.

Cette clef d’affectation est déterminée lors de la rédaction des statuts de la société. Elle peut être basée sur différents critères tels que le nombre de parts sociales détenues par chaque associé, la contribution de chaque associé au capital social de la SCI, ou encore la durée de détention des parts sociales.

Il est important de bien définir la clef d’affectation du résultat lors de la création de la SCI, car elle peut avoir un impact significatif sur les relations entre les associés.



Dans notre exemple :

Dans notre exemple, nous avons affecté le résultat entre les associés en fonction de leur part de détention du capital de la SCI.
C’est le cas dans la plupart des SCI, et c’est la règle en cas de silence de statuts sur ce point.

Mais ce n’est pas toujours le cas.

En effet, dans les SCI comme dans toutes les sociétés civiles, les droits pécuniaires des associés peuvent être organisés différemment par les statuts ou par une décision prise à l’unanimité des associés.



A noter :

Ce genre de répartition inégale du résultat, est cependant encadré par des interdits à ses deux extrêmes :

Il est interdit d’affecter tout le bénéfice à un seul associé ou de ne rien attribuer à un associé;
Il est interdit de faire supporter toutes les pertes à un seul associé.




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