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SCI à l'impôt sur le revenu




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Mise à jour le 06/06/2023
















Une Société Civile Immobilière (SCI) peut être soumise à l’impôt sur le revenu, si elle répond à certains critères.



Image d'une étoile animée Voici quelques informations à savoir :


Image qui désigne une flèche noire droite Par défaut :
Une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, sauf si elle opte pour l’impôt sur les sociétés (IS) dans les 3 mois suivant sa création. Si la SCI n’a pas opté pour l’IS, elle doit alors déclarer les revenus qu’elle génère dans la catégorie des revenus fonciers.


Image qui désigne une flèche noire droite Si la SCI a opté pour l’impôt sur le revenu :
Les associés de la SCI sont imposés sur leur part de revenus fonciers, en fonction de leur taux marginal d’imposition. Cela signifie que les revenus fonciers sont ajoutés aux autres revenus des associés pour calculer leur impôt sur le revenu.


Image qui désigne une flèche noire droite En revanche, si la SCI a opté pour l’impôt sur les sociétés :
Elle est soumise à l’IS sur les bénéfices qu’elle réalise. Les associés de la SCI ne sont alors pas directement imposés sur les revenus de la société. Ils perçoivent des dividendes qui sont soumis à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 30,00%.



Photo d'un personnage qui se pose une question Important de comprendre :

Il est important de bien comprendre les implications fiscales de chaque choix pour une SCI, en termes d’imposition sur le revenu ou sur les sociétés avant de créer une SCI ou d’y investir de l’argent.

Il est également recommandé de consulter un expert-comptable ou un conseiller financier pour avoir des conseils adaptés à sa situation.



Image d'une flèche En matière de fiscalité du résultat annuel, la règle applicable est :


Image d'un carré orange D’une part l’application en principe à la SCI des règles de détermination des revenus fonciers, avec d’une part les recettes et d’autre part les charges;


Image d'un carré orange La qualité de certains associés obligera cependant la SCI à calculer son résultat selon les règles des BIC;


Image d'un carré orange D’autre part la translucidité de la société qui entraîne :
=> La non imposition de la société;
=> L’imposition en nom propre des associés, à qui le résultat est fiscalement affecté.



Image qui désigne un lien vers une page web Tout savoir sur la SCI

Image qui désigne un lien vers une page web SCI, connaître les avantages fiscaux











SCI, les revenus




Image d'une flèche Les revenus à prendre en compte pour la détermination du revenu imposable sont :


Image d'un carré orange Les loyers et fermages;
Image d'un carré orange Les revenus accessoires;
Image d'un carré orange Les dépenses incombant au bailleur et mises à la charge du locataire;
Image d'un carré orange Certaines recettes exceptionnelles;
Image d'un carré orange Les avantages en nature.



Image d'une flèche Les revenus sont à retenir dès lors qu’ils ont été effectivement encaissés au cours de l’année d’imposition, quelle que soit la période à laquelle ils se rapportent :


Image d'un carré orange Les loyers perçus à leur échéance normale au cours de l’année;
Image d'un carré orange Les loyers encaissés d’avance;
Image d'un carré orange Les arriérés de loyers encaissés au cours de l’année, même s’ils se rapportent à des années précédentes;
Image d'un carré orange Ne sont par contre pas pris en compte, les loyers normalement dus au titre de l’année et qui se révèleraient impayés.




Image qui désigne un lien vers une page web Les différents apports possibles dans une SCI

Image qui désigne un lien vers une page web SCI, avantages et inconvénients de l'associé mineur











SCI, les charges




Image d'une flèche Les frais et charges déductibles du revenu foncier sont de quatre ordres :

Image d'un carré orange Des charges liées à des travaux;
Image d'un carré orange Des frais de gestion;
Image d'un carré orange Des frais liés aux dettes qui pèsent sur l’immeuble;
Image d'un carré orange Des charges diverses, telles les indemnités d’éviction.



Photo d'un personnage qui se pose une question A noter :

Toutes les charges à déduire du revenu foncier sont comme pour les produits, celles qui ont été effectivement payées au cours de l’année d’imposition.




Image qui désigne un lien vers une page web SCI, l'approbation annuelle des comptes

Image qui désigne un lien vers une page web SCI, quel capital social choisir ?











SCI, la détermination du résultat fiscal




Si nous reprenons l’exemple de notre SCI, les chiffres que nous avons déterminé selon les règles d’une comptabilité commerciale vont devoir être retraités, en fonction de la qualité des associés :


Image d'une flèche Associés relevant des revenus fonciers.

La règle « revenus encaissés - charges décaissées », qui est celle des revenus fonciers va amener les corrections suivantes :


Image d'un carré orange Les loyers non encaissés, ainsi que les honoraires non payés au notaire ne sont pas pris en compte pour la détermination du résultat fiscal;

Image d'un carré orange Les amortissements de même ne sont pas fiscalement déductibles.



Photo d'un personnage qui se pose une question A noter :

Les documents comptables doivent donc être retraités comme suit :

Total des charges : 44 000,00€
Image qui désigne une flèche noire droite Assurances : 14 000,00€
Image qui désigne une flèche noire droite Frais de gestion : 6 000,00€
Image qui désigne une flèche noire droite Frais financiers : 24 000,00€
Non prise en compte des honoraires de notaire dus de 8 000,00€, et des amortissements de 50 000,00€.


Total des recettes : 110 000,00€
Image qui désigne une flèche noire droite Loyers perçus : 110 000,00€
Image qui désigne une flèche noire droite Et non 120 000,00€, car 1 mois de loyer impayé sur l'année.

Résultat fiscal de la SCI est de 66 000,00€.



Image d'une flèche Associés relevant des BIC :
Si un ou plusieurs associés ont inscrit les parts de la SCI à l’actif d’un bilan et sont imposés en BIC, la SCI doit, en ce qui les concerne, déterminer son résultat selon les règles de la comptabilité commerciale.

En présence d’associés de qualité différente, il y a donc lieu de calculer deux résultats fiscaux, selon des règles différentes.



Photo d'un personnage qui se pose une question Si dans notre SCI :

Un des associés possédant 50,00% des parts les a inscrites au bilan de son entreprise commerciale :

- le résultat fiscal de 18 000,00€, déterminé dans la séquence précédente selon les règles de la comptabilité commerciale, sera affecté à 50,00%, soit 9 000,00€, à l’associé relevant des BIC.

- le résultat fiscal de 66 000,00€, déterminé selon les règles des revenus fonciers, sera affecté à 50,00%, soit 33 000,00€, à l’associé relevant des revenus fonciers.


Chaque associé, reportera ensuite sa quote-part de résultat, dans sa propre déclaration de revenus.



Image qui désigne un lien vers une page web SCI, cession de parts sociales

Image qui désigne un lien vers une page web SCI, la caution des associés











SCI, la clef d’affectation du résultat




La SCI (Société Civile Immobilière) est une forme de société, qui permet de détenir et de gérer des biens immobiliers en commun entre plusieurs personnes physiques ou morales.

Lorsque la SCI réalise des bénéfices, ces bénéfices sont répartis entre les associés.

Cette clef d’affectation est déterminée lors de la rédaction des statuts de la société. Elle peut être basée sur différents critères tels que le nombre de parts sociales détenues par chaque associé, la contribution de chaque associé au capital social de la SCI, ou encore la durée de détention des parts sociales.

Il est important de bien définir la clef d’affectation du résultat lors de la création de la SCI, car elle peut avoir un impact significatif sur les relations entre les associés.



Image d'une étoile animée Dans notre exemple :

Dans notre exemple, nous avons affecté le résultat entre les associés en fonction de leur part de détention du capital de la SCI.
C’est le cas dans la plupart des SCI, et c’est la règle en cas de silence de statuts sur ce point.

Image qui désigne une flèche noire droite Mais ce n’est pas toujours le cas.

En effet, dans les SCI comme dans toutes les sociétés civiles, les droits pécuniaires des associés peuvent être organisés différemment par les statuts ou par une décision prise à l’unanimité des associés.



Photo d'un personnage qui se pose une question A noter :

Ce genre de répartition inégale du résultat, est cependant encadré par des interdits à ses deux extrêmes :

Image qui désigne une flèche noire droite Il est interdit d’affecter tout le bénéfice à un seul associé ou de ne rien attribuer à un associé;
Image qui désigne une flèche noire droite Il est interdit de faire supporter toutes les pertes à un seul associé.




Image qui désigne un lien vers une page web Pourquoi créer une SCI ?

Image qui désigne un lien vers une page web Principes du démembrement croisé des parts








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