Le Code général des impôts prévoit qu’une SCI peut opter pour son assujettissement à l’IS.
Cette option peut être exercée :
Soit lors de la création de la SCI;
Soit à tout moment dans la vie de la société.
Dans ce cas l’option prend effet :
Au premier jour de l’exercice en cours, si elle est formulée avant la fin du troisième mois;
Au premier jour de l’exercice suivant dans les autres cas.
L’exercice de l’option pour l’IS est irrévocable, et la SCI ne pourra donc jamais revenir dans le régime des revenus fonciers.
Exception :
Certaines formes juridiques (EIRL, EURL, ou SCI) relevant du droit de l’impôt sur le revenu peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés. Cette option était irrévocable jusqu’au 31 décembre 2018.
Désormais, on peut revenir sur ce choix dans les 5 années de l’exercice de cette option.
L’option pour l’IS a des conséquences :
Sur la fiscalité des revenus des associés;
Sur la trésorerie des associés;
Sur les plus-values en cas de revente de l’immeuble.
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SCI, les conséquences sur la fiscalité des revenus : au niveau de la société
Nous allons illustrer ces conséquences avec un cas concret :
- une SCI acquiert un immeuble d’une valeur de 1 000 000,00€;
- elle l’amortit sur 25 ans;
- les loyers annuels encaissés sont de 110 000,00€.
- les charges diverses sont de 10 000,00€.
Financée par un prêt bancaire de 1000 000,00€ sur 18 ans, la SCI paie des échéances annuelles de 78 000,00€ (dont 39 000,00€ de frais financiers au départ).
Le capital de la SCI est détenu par un seul foyer fiscal, dont la tranche marginale d’imposition est de 41,00%.
Au niveau de la société :
L’option pour l’IS oblige la société à tenir une comptabilité commerciale en bonne et due forme.
En plus des charges déductibles qui seront globalement les mêmes que pour la détermination des revenus fonciers, il faudra donc comptabiliser les amortissements de l’immeuble.
Ceci aura pour effet de minorer le résultat fiscal, qui de plus sera assujetti à l’IS au taux de 15,00%.
SCI à l'IR
- Loyers : 110 000,00€
- Charges : 10 000,00€
- Frais financiers : 39 000,00€
- Amortissements : 0€
- Résultat fiscal : 61 000,00€
SCI à l'IS
- Loyers : 110 000,00€
- Charges : 10 000,00€
- Frais financiers : 39 000,00€
- Amortissements : 40 000,00€
- Résultat fiscal : 21 000,00€
-
IS à 15,00% : 3 150,00€
Rappel de l'IS pour 2022 : 15,00% jusqu'à 38 120,00€ de bénéfice, et 25,00% au-delà - Résultat net après IS : 17 850,00€
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SCI, les conséquences sur la fiscalité des revenus : au niveau des associés
La SCI à l’IR est transparente, et le résultat fiscal de la société est imposée au niveau des associés.
A l’inverse le bénéfice de la SCI à l’IS :
Est imposé au niveau de la société;
Et la seule fiscalité qui pèserait sur les associés pourrait venir de la distribution de dividendes.
Nous pouvons donc continuer notre comparaison entre les deux situations :
SCI à l'IR
- Résultat fiscal de la SCI : 61 000,00€
- TMI de 41,00%
- Supplément d'impôt : 25 010,00€
SCI à l'IS
- Dividendes : 17 850,00€
- Supplément d’impôt : PFU 12,80% (appliqués sur le revenu brut avant abattement) : 2 285,00€
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En ce qui concerne la trésorerie, dans les deux cas des flux de trésorerie vont sortir de la SCI vers les associés personnes physiques :
Retrait en compte courant de la trésorerie de la SCI dans un cas;
Versement de dividendes dans l’autre.
Ces flux de trésorerie vont permettre de payer l’impôt et les prélèvements sociaux.
Nous pouvons donc pousser la comparaison jusqu’à la trésorerie finale :
SCI à l'IR
- Trésorerie de la SCI : 22 000,00€
- Impôt : 24 400,00€
- Prélèvements sociaux (61 000 * 17,20%) : 10 492,00€
- Trésorerie nette : - 12 892,00€
SCI à l'IS
- Dividendes versés par la SCI : 17 850,00€
- Impôt : 1 371,00€
- Prélèvements sociaux (17 850 * 17,20%) : 3 070,00€
- Trésorerie nette : + 13 049,00€
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SCI à l'IS, les conséquences sur les plus-values
Le schéma semble donc jouer largement en faveur de l’option pour l’IS. Mais le revers de la médaille se situe au niveau des plus-values éventuelles.
En effet, en cas de cession de l’immeuble, les deux SCI (l’une à l’IR et l’autre à l’IS) vont voir leurs plus-values taxées de façon opposées.
La SCI à l’IR est fiscalement transparente jusqu’au niveau des plus-values. Ce sont les règles des plus-values immobilières du particulier qui s’appliquent en effet.
La plus-value brute éventuellement dégagée sera corrigée d’un abattement par année de détention qui aboutit :
Sur le plan fiscal à une exonération totale au-delà de la 22ème année de détention;
Concernant les prélèvements sociaux à une exonération totale au-delà de la 30ème année de détention.
Les plus-values nettes ainsi obtenues seront ensuite imposées respectivement à :
19,00% au titre de l’impôt sur le revenu;
Et des prélèvements sociaux de 17,20%.
Depuis 2013 une surtaxe au titre de l’impôt sur le revenu :
Cette surtaxe s’applique aux plus-values de cessions sur immeubles supérieures à 50 000 euros.
Son taux est progressif :
- 2,00% pour les plus-values supérieures à 50 000 euros;
- jusqu’à 6,00% pour les plus-values supérieures à 250 000 euros.
La SCI à l’IS :
Elle verra ses plus-values calculées selon les règles des plus-values professionnelles. Contrairement à la SCI à l’IR, il n’y a pas de dispositif d’abattement pour durée de détention.
Ainsi, le montant de la plus-value, qu’elle soit à court ou long terme, sera imposé selon le barème de l’impôt sur les sociétés.
Exemple :
Imaginons dans notre exemple, que la SCI qui :
- a acheté l’immeuble en N 1, pour un prix de 1 000 000,00€
- le vende en N 21, pour un prix de 1 600 000,00€.
SCI à l'IR : impôt de 90 258,00€
SCI à l'IS : impôt de 346 188,00€
Synthèse :
Comme très souvent en matière de fiscalité, chaque décision présente des avantages sous un point de vue et des inconvénients sous un autre point de vue.
Comme très souvent en matière de patrimoine, aucune solution n’est la panacée, mais chaque solution doit être, avec ses avantages et ses inconvénients, appareillée à la situation particulière de la personne.
Le choix entre une SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu) et une SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés) dépend de plusieurs facteurs, notamment de votre objectif, de votre situation fiscale et de la nature de vos activités.
La SCI à l’IR est une structure fiscale transparente, ce qui signifie que les bénéfices réalisés par la SCI sont imposés directement entre les mains des associés selon leur quote-part respective. Cette forme de SCI est donc intéressante pour les associés qui souhaitent bénéficier d’une fiscalité avantageuse ou pour lesquels la gestion de la trésorerie de la SCI est importante.
En revanche, la SCI à l’IS est une structure fiscale opaque, ce qui signifie que la société est imposée sur ses bénéfices, après déduction des charges, au taux de l’IS en vigueur. Cette forme de SCI est intéressante pour les associés qui souhaitent réinvestir les bénéfices de la SCI dans le développement de leur activité.
Il convient également de noter que la SCI à l’IS peut bénéficier d’un régime fiscal avantageux en matière d’impôt sur les plus-values immobilières, et peut offrir une protection de patrimoine supplémentaire à ses associés.
En résumé, le choix entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS dépend des objectifs et des besoins de chaque associé. Il est recommandé de consulter un conseiller financier ou un avocat fiscaliste pour déterminer la structure la plus adaptée à votre situation.
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