Société civile immobilière (SCI) : avantages fiscaux

Une SCI fait partie des sociétés civiles, détenant un patrimoine immobilier (un ou plusieurs biens immobiliers). Elle est composée de plusieurs personnes, les associés peuvent être des personnes physiques et des personnes morales.

Une SCI relève en principe de l'impôt sur le revenu (IR). Mais les associés ont la possibilité d'opter pour l'impôt sur les sociétés (IS).

En matière d'impôt sur le revenu :

La SCI n'apporte aucun avantage fiscal.

Les revenus fonciers, générés par la SCI, sont répartis proportionnellement à leur participation entre les associés. Chaque associé verra ses revenus fonciers augmenter, et de fait son imposition.

En matière de succession :

La SCI permet à des héritiers, d'optimiser leur succession. Un abattement est appliqué sur le montant des parts du patrimoine hérité.

En effet, tous les 15 ans les parents peuvent faire un don de patrimoine d'une valeur de 100 000,00€ par enfant, exempté de droits de succession.



La SCI familiale est très avantageuse :

La création d’une SCI familiale permet une succession simplifiée et particulièrement avantageuse. Elle permet de transmettre aisément un patrimoine immobilier en réduisant les frais de succession et en simplifiant les formalités. Les droits de mutation à payer lors d’une donation, cession ou succession en cas de décès sont en effet réduits.

Ceux-ci sont calculés sur la base de la valeur des parts de la société. Or, la valeur de ces parts tient compte des dettes de la société. Si la SCI est endettée, les droits de mutation seront moins élevés.



Diminution de la valeur transmise :

Il est possible de coupler à cela la diminution de la valeur de la transmission, car :

La valeur au sein d’une SCI est différente de sa valeur en directe;
L’administration fiscale admet une décote de 10,00% à 20,00% des parts.



Exemple :

Un immeuble vaut 200 000,00€ en direct. Dans une SCI, cet immeuble serait valorisé 160 000,00€.

Cette décote est justifiée, dans le sens que la SCI présente une contrainte car plusieurs associés, on appelle cela le manque de liquidité.





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Tout savoir sur la SCI

SCI : l'avantage principal est d'éviter l'indivision

C'est l'avantage principal de la création d'une SCI quelque soit sa forme, éviter l'indivision.

En effet, la création d’une SCI peut être un moyen efficace d’éviter l’indivision. L’indivision signifie que les biens de la succession, appartiennent à l’ensemble des héritiers sans individualisation des parts.

Contrairement à l'indivision, la SCI présente l’avantage de diviser le ou les biens immobiliers en parts sociales.

C’est la société qui est propriétaire du bien et non les associés. Chaque associé est propriétaire des parts de la SCI à hauteur de son investissement, ce qui lui confère des droits de vote pour les décisions de gestion.

La SCI permet une gestion simplifiée des biens immobiliers :

La SCI permet de contourner le mode de fonctionnement de l'indivision, impliquant l'unanimité des indivisaires pour toute décision de gestion, même la plus minime.

Avec une SCI, tout est fixé dans les statuts de la société.

Il n'est pas nécessaire d'obtenir l'unanimité des associés pour décider de la gestion de la société :

Un gérant est nommé;
Il traite les affaires courantes;
Et les décisions les plus importantes sont prises en assemblée selon la majorité fixée par les statuts.




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Les atouts du conseiller financier

SCI : les autres avantages

Bien entendu, investir dans l'immobilier via une Société civile immobilière (SCI) apporte de nombreux avantages.



Quelques avantages de créer une SCI :

Se grouper à plusieurs pour acheter;
Mutualiser les risques;
Répartir les travaux;
Chaque associé est caution sur la totalité du prêt;
On préserve l'anonymat (anonymat des propriétaires);
Transmission du patrimoine à ses héritiers plus facile (car on transmet des parts).


Elle peut se faire au fur et à mesure sans impact sur la gestion, c'est-à-dire sans taxes. On peut vendre des parts de gré à gré, pas besoin de droit de mutation donc frais à hauteur de 5,00% au lieu de 10,00%.





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