Société Civile Immobilière (SCI) :
Quels sont les avantages pour chaque associé ?












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Mise à jour le 03/10/2022



Société civile immobilière (SCI) : Avantages fiscaux




Une SCI fait partie des sociétés civiles, détenant un patrimoine immobilier (un ou plusieurs biens immobiliers).
Elle est composée de plusieurs personnes, les associés peuvent être des personnes physiques et des personnes morales.


Une SCI relève en principe de l'impôt sur le revenu (IR).

Image qui désigne une flèche noire droite Mais les associés ont la possibilité d'opter pour l'impôt sur les sociétés (IS).





Image d'une flèche En matière d'impôt sur le revenu :

La SCI n'apporte aucun avantage fiscal.

Les revenus fonciers, générés par la SCI, sont répartis proportionnellement à leur participation entre les associés.

Image qui désigne une flèche noire droite Chaque associé verra ses revenus fonciers augmenter, et de fait son imposition.





Image d'une flèche En matière de succession :

La SCI, permet à des héritiers, d'optimiser leur succession.
Image qui désigne une flèche noire droite Un abattement est appliqué sur le montant des parts du patrimoine hérité.

En effet, tous les 15 ans les parents peuvent faire un don de patrimoine d'une valeur de 100 000,00€ par enfant, exempté de droits de succession.


Image qui désigne une alerte Diminution de la valeur transmise :

Il est possible de coupler à cela la diminution de la valeur de la transmission, car :

Image qui désigne une flèche noire droite La valeur au sein d’une SCI est différente de sa valeur en directe,

Image qui désigne une flèche noire droite L’administration fiscale admet une décote de 10,00% à 20,00% des parts.



Image d'une flèche Exemple :

Un immeuble vaut 200 000,00€ en direct.
Dans une SCI, cet immeuble serait valorisé 160 000,00€.

Image qui désigne une flèche noire droite Cette décote est justifiée, dans le sens que la SCI présente une contrainte car plusieurs associés, on appelle cela le manque de liquidité.










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SCI : L'avantage principal est d'éviter l'indivision




C'est l'avantage principal de la création d'une SCI, quelque soit sa forme :

Image qui désigne une flèche noire droite Eviter l'indivision




Image d'une flèche Le principal avantage de la SCI, est d'éviter l'indivision :

La SCI, permet de contourner le mode de fonctionnement de l'indivision, impliquant l'unanimité des indivisaires pour toute décision de gestion, même la plus minime.

Image qui désigne une flèche noire droite Avec une SCI, tout est fixé dans les statuts de la société.





Image d'une flèche Il n'est pas nécessaire d'obtenir l'unanimité des associés pour décider de la gestion de la société :

Image d'un carré orange Un gérant est nommé,
Image d'un carré orange Il traite les affaires courantes,
Image d'un carré orange Et les décisions les plus importantes sont prises en assemblée selon la majorité fixée par les statuts.












SCI : Les autres avantages




Bien entendu, investir dans l'immobilier via une Société civile immobilière (SCI), apporte de nombreux avantages.




Image d'une flèche Quelques avantages de créer une SCI :

Image d'un carré orange Se grouper à plusieurs pour acheter,
Image d'un carré orange Mutualiser les risques,
Image d'un carré orange Répartir les travaux,
Image d'un carré orange Chaque associé est caution sur la totalité du prêt,
Image d'un carré orange On préserve l'anonymat (anonymat des propriétaires),
Image d'un carré orange Transmission du patrimoine à ses héritiers plus facile (car on transmet des parts).

Elle peut se faire au fur et à mesure sans impact sur la gestion, c'est-à-dire sans taxes.
On peut vendre des parts de gré à gré, pas besoin de droit de mutation donc frais à hauteur de 5,00% au lieu de 100,00%.