Société Civile Immobilière (SCI) :
quels sont les avantages pour chaque associé ?














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Mise à jour le 03/04/2024



Société civile immobilière (SCI) : avantages fiscaux




Une SCI fait partie des sociétés civiles, détenant un patrimoine immobilier (un ou plusieurs biens immobiliers). Elle est composée de plusieurs personnes, les associés peuvent être des personnes physiques et des personnes morales.

Une SCI relève en principe de l'impôt sur le revenu (IR). Mais les associés ont la possibilité d'opter pour l'impôt sur les sociétés (IS).





Image d'une flèche En matière d'impôt sur le revenu :

La SCI n'apporte aucun avantage fiscal.

Les revenus fonciers, générés par la SCI, sont répartis proportionnellement à leur participation entre les associés. Chaque associé verra ses revenus fonciers augmenter, et de fait son imposition.





Image d'une flèche En matière de succession :

La SCI permet à des héritiers, d'optimiser leur succession. Un abattement est appliqué sur le montant des parts du patrimoine hérité.

En effet, tous les 15 ans les parents peuvent faire un don de patrimoine d'une valeur de 100 000,00€ par enfant, exempté de droits de succession.



Image d'une étoile animée La SCI familiale est très avantageuse :

La création d’une SCI familiale permet une succession simplifiée et particulièrement avantageuse. Elle permet de transmettre aisément un patrimoine immobilier en réduisant les frais de succession et en simplifiant les formalités. Les droits de mutation à payer lors d’une donation, cession ou succession en cas de décès sont en effet réduits.

Ceux-ci sont calculés sur la base de la valeur des parts de la société. Or, la valeur de ces parts tient compte des dettes de la société. Si la SCI est endettée, les droits de mutation seront moins élevés.



Image d'une étoile animée Diminution de la valeur transmise :

Il est possible de coupler à cela la diminution de la valeur de la transmission, car :

Image qui désigne une flèche noire droite La valeur au sein d’une SCI est différente de sa valeur en directe;
Image qui désigne une flèche noire droite L’administration fiscale admet une décote de 10,00% à 20,00% des parts.



Photo d'un personnage qui se pose une question Exemple :

Un immeuble vaut 200 000,00€ en direct. Dans une SCI, cet immeuble serait valorisé 160 000,00€.

Cette décote est justifiée, dans le sens que la SCI présente une contrainte car plusieurs associés, on appelle cela le manque de liquidité.





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SCI : l'avantage principal est d'éviter l'indivision




C'est l'avantage principal de la création d'une SCI quelque soit sa forme, éviter l'indivision.

En effet, la création d’une SCI peut être un moyen efficace d’éviter l’indivision. L’indivision signifie que les biens de la succession, appartiennent à l’ensemble des héritiers sans individualisation des parts.

Contrairement à l'indivision, la SCI présente l’avantage de diviser le ou les biens immobiliers en parts sociales.

C’est la société qui est propriétaire du bien et non les associés. Chaque associé est propriétaire des parts de la SCI à hauteur de son investissement, ce qui lui confère des droits de vote pour les décisions de gestion.





Image d'une flèche La SCI permet une gestion simplifiée des biens immobiliers :

La SCI permet de contourner le mode de fonctionnement de l'indivision, impliquant l'unanimité des indivisaires pour toute décision de gestion, même la plus minime.

Avec une SCI, tout est fixé dans les statuts de la société.





Image d'une flèche Il n'est pas nécessaire d'obtenir l'unanimité des associés pour décider de la gestion de la société :

Image d'un carré orange Un gérant est nommé;
Image d'un carré orange Il traite les affaires courantes;
Image d'un carré orange Et les décisions les plus importantes sont prises en assemblée selon la majorité fixée par les statuts.




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SCI : les autres avantages




Bien entendu, investir dans l'immobilier via une Société civile immobilière (SCI) apporte de nombreux avantages.



Image d'une flèche Quelques avantages de créer une SCI :

Image d'un carré orange Se grouper à plusieurs pour acheter;
Image d'un carré orange Mutualiser les risques;
Image d'un carré orange Répartir les travaux;
Image d'un carré orange Chaque associé est caution sur la totalité du prêt;
Image d'un carré orange On préserve l'anonymat (anonymat des propriétaires);
Image d'un carré orange Transmission du patrimoine à ses héritiers plus facile (car on transmet des parts).


Elle peut se faire au fur et à mesure sans impact sur la gestion, c'est-à-dire sans taxes. On peut vendre des parts de gré à gré, pas besoin de droit de mutation donc frais à hauteur de 5,00% au lieu de 10,00%.





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