Prêt relais : Son fonctionnement

Les propriétaires, qui vendent un bien pour en acheter un autre, peuvent faire appel à un prêt relais.
Cela permet, d'acheter un nouveau bien, sans attendre de vendre le vôtre.

C'est un emprunt à court terme, d'une durée de 1 à 2 ans.
Si le bien n'est pas vendu au terme de la durée, l’établissement bancaire peut proposer de transformer le prêt relais en prêt classique.
Un prêt relais n’est pas autre chose qu’un prêt in fine.

Donc la banque, avance les fonds du nouveau bien, en attendant la cession de l’ancien.
Une avance limitée, c'est 70% de la valeur du bien à vendre. En effet, la banque n’a pas la possibilité de vous avancer 100% du montant global de la cession.
De plus, elle enverra un expert immobilier pour évaluer correctement le montant de votre bien mis en vente.

Dans l’intervalle vous n’acquittez :
- Que la prime d’assurance-emprunteur
- Et éventuellement des intérêts : La banque, peut proposer aux emprunteurs, de différer le paiement des intérêts.
Vous remboursez l’emprunt lors de la vente du bien.
Le capital, est remboursable en une seule fois, après la vente et sans aucune pénalité applicable.

Mais, bien entendu :
- Il y a des limites
- Des frais
- Et des risques.

Les différents prêts relais

Prêt relais associé (ou adossé) :
C'est le prêt relais le plus utilisé.
Il est composé des deux éléments suivants :
- Un prêt relais
- Un crédit à long terme.

Appellé couramment, prêt relais associé (ou adossé) à un prêt long terme.
La banque vous avance 60 à 80% du montant global de la cession de votre bien actuel, qui devra être remboursée dans les 12 mois maximum.
Cette avance peut être renouvelée une seconde fois sur la même durée.



Le prêt relais avec "franchise totale" :
Les intérêts ne sont pas remboursés mensuellement, mais en une seule fois à l’échéance, en même temps que le capital emprunté.
Cette, période de franchise totale, peut s’étendre jusqu’à 12 mois.

A noter :
Vous pouvez opter pour la franchise partielle : Vous remboursez les intérêts, et le cas échéant, les primes d'assurances tous les mois.
Le capital est lui remboursé à la fin du prêt.

A son terme :
Si vous n’avez toujours pas vendu le bien et soldé le prêt, vous payez mensuellement et durant les 12 mois suivants :
- Les intérêts dûs
- Majorés des intérêts cumulés de la 1ère année.

Le prêt amortissable complémentaire, peut lui-même être assorti d’un "différé d’amortissement", pendant une période de 24 mois.
Durant cette période, vous ne rembourserez que les intérêts, sans amortir le prêt.
Cette formule, est adaptée aux emprunteurs voulant alléger leurs dépenses mensuelles, pendant la période de transition.



Le prêt-relais sec :
Il est souscrit par l’emprunteur, si la vente de son bien actuel, permet de financer son nouveau projet immobilier.
Par conséquent, pas besoin de prêt supplémentaire, et ce prêt relais reste le seul prêt du plan de financement.

Exemple :
Vous avez remboursé en totalité, l'emprunt de 150 000€ de votre appartement, qui est votre résidence principale.
Vous souhaitez revendre celui-ci, en vue d’acheter un autre bien évalué à 100 000 euros.
Si on tient compte des frais de notaire et de garanties, l’opération globale est évaluée à 110 000 euros.
Donc, le montant de la vente de votre bien, dépasse le montant de la nouvelle acquisition.

Comment calculer le montant du prêt relais adossé ?

Votre bien immobilier est estimé à 200 000€.
Le nouveau bien que vous souhaitez acheter est estimé à 300 000€.

Montant de votre prêt-relais :
L'avance de la banque, représente 70% de la valeur de votre bien actuel.
Soit 200 000€ * 70% = 140 000€


Montant de votre crédit total :
Le crédit total est de 300 000€, et il est composé ainsi :
- 140 000€ de prêt-relais
- 160 000€ de prêt long terme.
Vous avez, jusqu’à deux ans maximum, pour vendre votre bien.

Tant que votre bien n'est pas vendu, vous devrez rembourser :
- Les intérêts du prêt relais, ainsi que l'assurance-emprunteur rattachée
- Et les mensualités de votre nouveau crédit (qui, elles, incluent les intérêts et l’amortissement du capital).

Vente de votre bien immobilier :
Dès que votre bien est vendu 200 000€, vous remboursez alors à la banque la totalité du prêt relais soit 140 000€.
Il vous reste une épargne disponible de 60 000€.