Société Civile Immobilière (SCI) à l'IS :
Amortir le bien immobilier












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Mise à jour le 22/11/2021



SCI à l'IS : Durées d'amortissement de l'immeuble




Avant toute chose, l'amortissement est un terme comptable.

C'est la dépréciation comptable (perte de valeur) d'un bien immobilisé de l'entreprise :
Image qui désigne une flèche noire droite Du fait de l'usure du temps ou de l'obsolescence.


Le calcul des amortissements est essentiel, car il permet des avantages économiques non négligeables en matière de compte de résultat.

Il faut cependant respecter la durée normale d'utilisation d'un bien, et calculer le montant de la dépréciation selon des critères bien définis : type d'amortissement, immobilisations corporelles et incorporelles...

Cette comptabilisation (constatation) est réalisée par un expert-comptable.
Il décide d'amortir ou non l'investissement (ou les investissements), car il y aura forcément un impact sur le bénéfice comptable.



Image d'une flèche Une SCI à l'IS nécessite un bilan comptable :

Avec une SCI à l'IS, le résultat comme pour toute société, est déterminé en matière de bilan.
Comment calculer le montant de l'amortissement à intégrer dans son exercice comptable ?

Il faut comptabiliser les charges réelles, ainsi que l'amortissement du bien immobilier :

Image qui désigne une flèche noire droite Permettant ainsi de réduire le bénéfice de la SCI.

Pour amortir les investissements, il faut respecter les règles d'amortissement en fonction des biens amortissables ou non.



Image d'une flèche Les durées d'amortissement :

Sur le plan comptable, le montant des amortissements dépend du type d'amortissement.
En effet, la constatation comptable est liée au bien immobilisé concerné.

Comptablement, pour profiter des avantages économiques attendus, il faut respecter les durées d'amortissement :

Image d'un carré orange bâtiments commerciaux : 20 à 50 ans;
Image d'un carré orange bâtiments industriels : 20 ans;
Image d'un carré orange bureaux : 25 ans;
Image d'un carré orange immeubles d'habitation : 40 à 100 ans.

Image qui désigne une flèche noire droite Le terrain n'est pas amortissable.


Notre avis :
Amortir ses investissements peut être très pertinent sur du moyen-long terme.

Poignée de mains Bien respecter la durée d'amortissement et le calcul de l'amortissement : amortissement linéaire, amortissement dégressif, taux d'amortissement, temps d'immobilisation, dépréciation des biens, rythme d'amortissement, amortissement dérogatoire...










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SCI à l'IS : Attention à la plus-value lors de la vente du bien




Image d'une flèche Plus-value sur la vente d'un bien immobilier :

En cas de vente du bien immobilier, c’est la règle commerciale qui reste en place.
Et non la plus-value des particuliers.

Image qui désigne une flèche noire droite Il faut déduire les amortissements du prix d'achat !



Image d'une flèche Exemple :

Image d'un carré orange Achat d’un bien qui vaut 100,
Image d'un carré orange Amortissement pendant 15 ans (5 x 15 = 75),
Image d'un carré orange 100 – 75 d’amortissement.

Image qui désigne une flèche noire droite Le prix d’achat ne sera plus de 100 mais de 25,

Image qui désigne une flèche noire droite La plus-value sera calculée sur tout ce qui dépassera 25 !


Donc une SCI à l’IS a vocation de transmettre plutôt que de vendre, car l’imposition des plus-values est plus forte que sur une SCI à l’IR.
Il est possible de passer, de l’IR à l’IS, mais pas l’inverse.

Image qui désigne une flèche noire droite Attention, l'option pour l'IS est irrévocable.