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SCI, comment évaluer la valeur des parts sociales ?




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Mise à jour le 06/06/2023
















Comme dans toute société, un associé de SCI peut décider la cession de ses parts sociales. Il faudra pour cela, déterminer le prix de cession.

La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme de société civile qui a pour objet social la gestion d'un patrimoine immobilier. Toutefois, il arrive parfois que les associés décident de vendre leurs parts sociales dans la SCI.

Il est donc important de connaitre les modalités d'évaluation des parts de la SCI afin de procéder à une cession optimale.






Image d'une étoile animée L'évaluation des parts sociales d'une SCI :

Pour évaluer les parts sociales d'une SCI, il convient dans un premier temps de s'intéresser aux statuts de la société. En effet, les statuts définissent les conditions de cession, le nombre de parts sociales et le capital social.

Ainsi que les modalités d'agrément des cessionnaires.

La valorisation des parts sociales d'une SCI peut être basée sur différents critères, tels que la valeur du patrimoine immobilier de la société, la valeur d'amortissement, la quote-part du passif ou encore le bénéfice net. Ce dernier critère est basé sur la plus-value générée par l'activité commerciale de la SCI.

Néanmoins, celle-ci doit être soumise à l'impôt sur les sociétés ou à l'impôt sur le revenu, selon le régime fiscal choisi par la SCI.

Il est également important de prendre en compte, les éléments extérieurs qui pourraient influencer le prix de cession des parts sociales. Tels que les taux d'intérêt, les loyers, les barèmes fiscaux et autres éléments liés aux revenus fonciers. Ensuite, les modalités de paiement et d'acquisition des parts de la SCI dépendront des accords établis entre les parties.



Image d'une étoile animée Cession de parts de SCI :

La cession de parts sociales d'une SCI peut s'opérer soit en acte notarié, soit en acte sous seing privé.

Dans les deux cas, une annonce légale doit être publiée dans un journal d'annonces légales pour informer les tiers de la cession. Il existe des situations particulières telles que la donation, les droits de succession, la transmission du patrimoine ou encore la constitution d'une SCI, où la valorisation des parts sociales de la SCI est un élément central.

Dans ces cas, le recours à un notaire est souvent recommandé pour garantir une transmission patrimoniale efficiente aux héritiers ou aux personnes physiques.

En outre, pour éviter toute confusion, il est important de bien faire la distinction entre la nue-propriété et l'usufruit. En fixant leur valeur respective, et en faisant clairement mention dans les actes de cession de l'objet de l'opération.



Photo d'un personnage qui se pose une question En conclusion :

Evaluer les parts sociales d'une SCI nécessite une analyse minutieuse des statuts de la société, de la valeur des biens immobiliers détenus, des critères fiscaux ainsi que des accords entre les parties.

Dans tous les cas, la rédaction des statuts de la société doit tenir compte des modalités de cession des parts dans la perspective d'une revente future.

Enfin, les formalités d'immatriculation doivent être respectées auprès du greffe du tribunal de commerce, et les associés doivent être en mesure de justifier les montants déduits et déductibles dans leur déclaration fiscale.



Image d'une flèche Quelle que soit la situation :

Image d'un carré orange Un associé qui souhaite céder ses parts de la SCI;
Image d'un carré orange Un retrait de l’un des associés;
Image d'un carré orange Ou la dissolution de la SCI.

Il est nécessaire de connaître le bilan de cette SCI.



Image d'une flèche En effet, seul le bilan va permettre de valoriser les parts de la SCI et cette valorisation :

Image d'un carré orange Constitue un élément de la décision pour l’acheteur et le vendeur;
Image d'un carré orange Est une condition pour éviter les conflits et le recours à un expert ou à un juge.

La valorisation des parts sociales suppose donc une comptabilité à jour, ce dont il faut bien reconnaître que c’est rarement le cas dans les petites SCI familiales.



Image d'une flèche La comptabilité va permettre de déterminer la valeur de chaque part, par le calcul successivement :

Image d'un carré orange De l’actif net;
Image d'un carré orange De l’actif net réévalué;
Image d'un carré orange De l’application éventuelle d’une décote.




Image qui désigne un lien vers une page web SCI, connaître les avantages fiscaux

Image qui désigne un lien vers une page web SCI, amortir les biens immobiliers









SCI, la notion d’actif net




Une SCI est, entre autres, caractérisée par son capital et le nombre de ses parts sociales, selon la formule consacrée :
Image qui désigne une flèche noire droite « SCI au capital de 10 000,00€ divisé en 100 parts de 100,00€ ».

Il s’agit là, en général, de la valeur nominale de chaque part lors de la création de la SCI. Mais la valeur réelle des parts, ne correspondra plus à cette valeur initiale quelques années après.



Image d'une flèche La SCI aura :

Image d'un carré orange Acquis un immeuble;
Image d'un carré orange Contracté un prêt (remboursé en partie);
Image d'un carré orange Fait des bénéfices, appréhendés ou non par les associés


La valeur de la SCI sera à un instant T, égale à la valeur de son actif diminué de son passif, tels que les deux figurent au bilan, autrement dit la SCI aura la valeur de son actif net.

La valeur d’une part sera égale :
Image qui désigne une flèche noire droite A cet actif net divisé par le nombre total de parts.



Photo d'un personnage qui se pose une question Prenons un exemple :

La SCI suivante au 31/12 et après affectation du résultat par commodité :


  • Actif
    Terrain : 25 000,00€
    Murs : 22 000,00€
    Travaux : 70 000,00€
  • Total actif : 117 000,00€


  • Passif
    Capital social : 10 000,00€
    Réserves : 6 200,00€
    Compte courant associé A : 26 000,00€
    Compte courant associé B : 14 000,00€
    Emprunt, capital restant dû : 60 800,00€
  • Total actif : 117 000,00€



Actif net comptable
L’actif net comptable se déterminera comme suit :

Actif Net Comptable 31/12/N :

  • Actif
    Terrain : 25 000,00€
    Murs : 22 000,00€
    Travaux : 70 000,00€
  • Total actif : 117 000,00€


  • Passif
    Compte courant associés : 40 000,00€
    Emprunt, capital restant dû : 60 800,00€
  • Total actif : 100 800,00€


La valeur de chaque part, est donc de 16 200 / 100 = 162,00€.




Image qui désigne un lien vers une page web Les différents apports possibles dans une SCI

Image qui désigne un lien vers une page web SCI, avantages et inconvénients de l'associé mineur









SCI, l’actif net réévalué




Les valeurs de l’actif et du passif relèvent pour le capital, les emprunts et les comptes courants, de justificatifs comptables et sont peu sujets à critique.



Photo d'un personnage qui se pose une question Par contre :

Les valeurs comptabilisées pour l’immeuble, sont celles du jour de l’acquisition ou de la date des travaux. La valeur réelle de l’immeuble, qui correspond aux prix du marché peut être très éloignée de la valeur comptable.

Dans la plupart des cas, le recours à un expert ou à un professionnel de l’immobilier sera nécessaire pour obtenir une valorisation fiable.

Si dans notre exemple, la valeur réelle de l’immeuble ressortait à 235 000€, nous aurions une plus-value latente de 118 000,00€.

Cette plus-value latente augmenterait d’autant l’actif net (on parlerait d’actif net réévalué), qui serait porté à 134 200,00€. D’où une valeur unitaire de la part de 134 200 / 100 = 1 342,00€.




Image qui désigne un lien vers une page web SCI, quel capital social choisir ?

Image qui désigne un lien vers une page web SCI, cession de parts sociales









SCI, la décote sur la valeur des parts sociales




La bourse est un marché que l’on appelle "organisé", sur lequel la liquidité du marché est à peu près garantie, c’est-à-dire que le vendeur sera toujours assuré de trouver une contrepartie acheteuse.

Au contraire, la cession des parts d’une SCI se fait sur un marché de gré à gré, beaucoup moins liquide par définition.

De ce fait, une fois la valeur des parts obtenue, et sauf s’il s’agit d’un immeuble exceptionnel situé dans un lieu de premier ordre, une décote sera appliquée sur la valorisation des parts.



Photo d'un personnage qui se pose une question Cette décote :

Est comprise entre 15,00% et 25,00%, et sera d’autant plus importante que le pourcentage de parts vendu sera faible.








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