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Mise à jour le 20/04/2022



SCI, comment évaluer la valeur des parts sociales ?




Image d'une flèche Quelle que soit la situation :

Image d'un carré orange Un associé qui souhaite céder ses parts de la SCI,
Image d'un carré orange Un retrait de l’un des associés,
Image d'un carré orange Ou la dissolution de la SCI.
Il est nécessaire de connaître le bilan de cette SCI.



Image d'une flèche En effet, seul le bilan va permettre de valoriser les parts de la SCI et cette valorisation :

Image d'un carré orange Constitue un élément de la décision pour l’acheteur et le vendeur,
Image d'un carré orange Est une condition pour éviter les conflits et le recours à un expert ou à un juge.

La valorisation des parts sociales suppose donc une comptabilité à jour, ce dont il faut bien reconnaître que c’est rarement le cas dans les petites SCI familiales.



Image d'une flèche La comptabilité va permettre de déterminer la valeur de chaque part, par le calcul successivement :

Image d'un carré orange De l’actif net,
Image d'un carré orange De l’actif net réévalué,
Image d'un carré orange De l’application éventuelle d’une décote.







SCI, la notion d’actif net




Une SCI est, entre autres, caractérisée par son capital et le nombre de ses parts sociales, selon la formule consacrée :
Image qui désigne une flèche noire droite « SCI au capital de 10 000€ divisé en 100 parts de 100€ ».

Il s’agit là, en général, de la valeur nominale de chaque part lors de la création de la SCI.
Mais la valeur réelle des parts, ne correspondra plus à cette valeur initiale quelques années après.



Image d'une flèche La SCI aura :

Image d'un carré orange Acquis un immeuble,
Image d'un carré orange Contracté un prêt (remboursé en partie),
Image d'un carré orange Fait des bénéfices, appréhendés ou non par les associés…

La valeur de la SCI sera à un instant T, égale à la valeur de son actif diminué de son passif, tels que les deux figurent au bilan, autrement dit la SCI aura la valeur de son actif net.

La valeur d’une part sera égale :
Image qui désigne une flèche noire droite A cet actif net divisé par le nombre total de parts.



Image qui désigne une alerte Prenons un exemple.

La SCI suivante au 31/12 et après affectation du résultat par commodité :


  • Actif
    Terrain : 25 000,00€
    Murs : 22 000,00€
    Travaux : 70 000,00€
  • Total actif : 117 000,00€


  • Passif
    Capital social : 10 000,00€
    Réserves : 6 200,00€
    Compte courant associé A : 26 000,00€
    Compte courant associé B : 14 000,00€
    Emprunt, capital restant dû : 60 800,00€
  • Total actif : 117 000,00



Actif net comptable
L’actif net comptable se déterminera comme suit :

Actif Net Comptable 31/12/N :

  • Actif
    Terrain : 25 000,00€
    Murs : 22 000,00€
    Travaux : 70 000,00€
  • Total actif : 117 000,00€


  • Passif
    Compte courant associés : 40 000,00€
    Emprunt, capital restant dû : 60 800,00€
  • Total actif : 100 800,00


La valeur de chaque part, est donc de 16 200 /100 = 162€.







SCI, l’actif net réévalué




Les valeurs de l’actif et du passif relèvent, pour le capital, les emprunts et les comptes courants, de justificatifs comptables et sont peu sujets à critique.


Image qui désigne une alerte Par contre.
Les valeurs comptabilisées pour l’immeuble, sont celles du jour de l’acquisition ou de la date des travaux.
La valeur réelle de l’immeuble, qui correspond aux prix du marché peut être très éloignée de la valeur comptable.

Dans la plupart des cas, le recours à un expert ou à un professionnel de l’immobilier sera nécessaire pour obtenir une valorisation fiable.
Si dans notre exemple, la valeur réelle de l’immeuble ressortait à 235 000€, nous aurions une plus-value latente de 118 000€.

Cette plus-value latente augmenterait d’autant l’actif net (on parlerait d’actif net réévalué) qui serait porté à 134 200€.
D’où une valeur unitaire de la part de 134 200 / 100 = 1 342€.






SCI, la décote sur la valeur des parts sociales




La bourse est un marché que l’on appelle "organisé", sur lequel la liquidité du marché est à peu près garantie, c’est-à-dire que le vendeur sera toujours assuré de trouver une contrepartie acheteuse.

Au contraire, la cession des parts d’une SCI, se fait sur un marché de gré à gré, beaucoup moins liquide par définition.
De ce fait, une fois la valeur des parts obtenue, et sauf s’il s’agit d’un immeuble exceptionnel situé dans un lieu de premier ordre, une décote sera appliquée sur la valorisation des parts.


Image qui désigne une alerte Cette décote :
Est comprise entre 15 et 25%, et sera d’autant plus importante que le pourcentage de parts vendu sera faible.







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