SCI, déterminer le capital social d'une SCI
Voyons 3 solutions en terme de capital social :
SCI à capital faible,
SCI à capital élevé,
SCI à capital élevé à libération progressive.
Concernant le capital social d'une SCI, les textes prévoient :
Aucun capital minimum imposé,
La liberté pour les associés, de libérer ou non le capital social.
Le choix du capital social d'une SCI est important car :
Il peut générer de grosses différences en termes d'imposition des plus-values,
Il peut être libéré progressivement.
La SCI à capital faible
Opter pour une SCI à capital faible :
Avantages :
Cette SCI est choisie pour limiter le coût de transmission, et avec un objectif de revente des parts avant 7 ans.
Au début la valeur des parts est faible, car en face de son actif immobilier figure un passif composé des emprunts bancaires ou des comptes courants.
Ainsi, l'assiette des droits de mutation ou des droits de donation est plus faible, voir annulée.
Inconvénients :
En cas de cession de parts au bout d'un délai de 7 à 12 mois, la part de plus-value en cas de cession de parts sera plus importante.
Effectivement les premières années, la valeur de cession de parts reste faible, dû à la présence des financements.
Mais avec la valorisation de l'actif immobilier au fil des années, ces financements n'auront que peu d'impact.
A noter :
La fiscalité des cessions de parts de SCI à l'IR, est la fiscalité des plus-values immobilières.
Avec des abattements pour durée de détention. Ce qui permet de diminuer la taxation sur les plus-values.
La SCI à capital élevé
Opter pour une SCI à capital élevé :
Avantages :
Cette solution, en cas de revente des parts sociales de la SCI, permet de réduire l'assiette de la taxation des plus-values.
Il est préférable de financer l'immeuble au moyen de capital, plutôt qu'au moyen de comptes courants. Car en cas de demande de retrait des comptes courants d'un ou de plusieurs associés, la SCI pourrait se retrouver en difficulté.
Inconvénients :
La SCI n'ayant pas de dettes, la valeur des parts de la SCI, est celle de son actif.
Le calcul des droits de mutation se fait sur une base élevée.
A noter :
Pour créer une SCI à capital élevé (donc avec l'apport de gros capitaux), c'est finalement aux associés de s'endetter à titre personnel.
La SCI à capital élevé à libération progressive
Opter pour une SCI à capital élevé à libération progressive :
Principes :
Le capital social de la SCI est libéré que partiellement, avec un financement par un emprunt bancaire.
La stratégie est de fixer un capital élevé, représentant le montant de l'investissement.
Le résultat comptable de la SCI, est utilisé à la libération progressive du capital.
A noter :
Le prix d'acquisition est la valeur nominale, diminuée de la part de capital non encore libérée.
