Une Société Civile Immobilière (SCI), est une forme de société qui peut être utilisée pour gérer un bien immobilier. Les règles de décision dans une SCI sont généralement définies dans les statuts de la société.
Voici quelques éléments clés à considérer :
Les décisions collectives sont généralement prises lors des assemblées générales (AG) des associés.
Qui peuvent être ordinaires ou extraordinaires. Les statuts peuvent préciser les conditions de convocation des AG (délai, mode de convocation, etc.).
Les décisions sont prises à la majorité des voix des associés présents ou représentés.
A moins que les statuts ne prévoient autre chose. Les statuts peuvent prévoir une majorité qualifiée pour certaines décisions importantes, telles que la vente d’un bien immobilier ou la modification des statuts de la société.
Chaque associé dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa part dans le capital social de la société.
Sauf disposition contraire des statuts.
Les statuts peuvent prévoir la possibilité pour un associé de donner procuration à un autre associé.
Pour voter en son nom lors d’une assemblée générale.
En cas de désaccord entre les associés.
Les statuts peuvent prévoir une procédure de résolution des conflits, telle que la désignation d’un médiateur ou d’un arbitre.
A noter :
Il est important de souligner que ces règles peuvent varier d’une SCI à l’autre, en fonction des dispositions prévues dans les statuts. Il est donc recommandé de bien étudier les statuts de la société avant de s’associer.
Il est possible en SCI, de se libérer de la règle une part = une voix
Les associés peuvent être consultés par écrit
Contrairement aux sociétés commerciales :
Il n’existe pas de distinction entre des assemblées générales ordinaires et extraordinaires.
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Les règles de majorité dans une SCI
Les associés, lorsqu’ils rédigent les statuts de la SCI, ont à déterminer les règles de majorité.
Ces règles sont applicables en fonction de la gravité des décisions :
La majorité simple :
Pour les décisions de gestion qui dépassent les pouvoirs du gérant.
On parlera de décision ordinaire.
La majorité qualifiée des 2/3 ou des 3/4 :
Pour les modifications statutaires.
On parlera de décision extraordinaire.
L'unanimité :
Pour les décisions d’aliénation des immeubles appartenant à la SCI.
A savoir :
Dans le silence des statuts, la loi prévoit que les décisions sont prises à l’unanimité.
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Nombre de voix, la répartition des voix entre associés
La répartition des voix entre les associés est librement fixée dans les statuts avec des possibilités diverses :
Nombre de voix proportionnelle au nombre de parts;
Une personne une voix;
Possibilité de droits de vote pluraux à certaines parts.
Les seules limites sont la double interdiction suivante :
- il est interdit de n’attribuer des droits de vote qu’à un seul associé;
- il est interdit de n’attribuer aucun droit de vote à certains associés.
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SCI, calcul de la majorité
Les statuts de la SCI doivent fixer le mode de calcul de la majorité, et là aussi les solutions sont multiples.
Prenons l'exemple suivant :
- 10 associés;
- 10 parts chacun;
- 7 présents;
- 1 s'abstient.
Majorité des associés
Majorité des voix des associés : 100/2 = 50 + 1 = 51 voix.
Majorité des associés présents ou représentés
Majorité des voix des associés présents ou représentés : 70 / 2 = 35 + 1 = 36 voix
Majorité des voix exprimées
Majorité des voix exprimées : 60/2 = 30 + 1 = 31 voix
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