Les textes ne prévoient aucune obligation en matière comptable pour les SCI.
En principe donc, aucune disposition légale n’impose de tenir la comptabilité d’une Société civile immobilière (SCI). Cette obligation légale incombe uniquement aux sociétés commerciales comme la Société à responsabilité limitée (SARL) ou la Société par actions simplifiée (SAS), qui sont soumises aux règles complexes de la comptabilité d’engagement.
Les textes imposent seulement au gérant :
De rendre des comptes annuellement aux associés.
Ceci étant plusieurs facteurs militent en faveur de la tenue d’une comptabilité en bonne et due forme :
Comment rendre des comptes aux associés sans tenue de comptabilité ?
En cas de contrôle fiscal, comment justifier de la réalité des opérations ?
Si les associés entretiennent des comptes courants dans la SCI, comment les suivre ?
En cas de cession des parts, comment déterminer la valeur de la part sans bilan ?
De plus, dans un certain nombre de cas, les textes imposent la tenue d’une comptabilité :
C'est le cas si :
La SCI est assujettie à la TVA;
La SCI comporte des associés ayant inscrit les parts de la SCI à l’actif d’un bilan et imposés en BIC;
La SCI a opté pour l’IS;
Les statuts ont prévu que le gérant doit tenir une comptabilité.
Tout savoir sur la SCI
SCI, connaître les avantages fiscaux
SCI, type de comptabilité
Si la SCI comporte des associés membres d’un groupe familial restreint et gère un immeuble unique.
Elle peut se contenter d’une comptabilité de caisse retraçant :
Les recettes;
Et les dépenses effectives de l’année.
Il faudra quand même prévoir la production d’un document bilantiel, pour suivre les comptes courants des associés.
Comptabilité de type commerciale :
Dans la plupart des cas, il est préférable de tenir une comptabilité de type commerciale :
Par créances;
Et dettes (de nombreux logiciels peu onéreux permettent de le faire).
Et d’effectuer en fin d’année, les corrections extra comptables rendues nécessaires par les particularités de telle ou telle situation.
Prenons un exemple qui nous accompagnera tout au long de ces développements :
Au cours d’un exercice donné, une SCI a donné en location un local professionnel. La valeur de l’immeuble est de 1 000 000,00€ que la SCI a décidé d’amortir sur 20 ans.
Les chiffres d’exploitation, qui ont été comptabilisés selon les règles d’une comptabilité commerciale de type créances et dettes, sont les suivants :
Loyer mensuel défini dans le bail : 10 000,00€
Assurances : 14 000,00€
Frais de gestion : 6 000,00€
Honoraires de notaire : 8 000,00€
Frais financiers : 24 000,00€.
Au 31 décembre, le locataire n’a pas payé le dernier loyer, et la SCI doit les 8 000,00€ au notaire.
Les documents comptables retracent le résultat de la SCI comme suit :
Charges :
Assurances : 14 000,00€
Frais de gestion : 6 000,00€
Honoraires de notaire : 8 000,00€
Frais financiers : 24 000,00€
Amortissements : 50 000,00€
Recettes :
Loyers (10 000 * 12 = 120 000,00€)
Résultat de la SCI : 18 000,00€.
Nous verrons dans les séquences suivantes, comment ce résultat sera le cas échéant retraité en fonction des différentes situations fiscales que nous pouvons rencontrer.
SCI, cas particulier des amortissements
Dans notre exemple la SCI a pratiqué des amortissements sur l’immeuble qui figure à son actif.
Dans une SCI, l’amortissement de l’immeuble n’est une obligation que dans deux cas :
La SCI est soumise à l’IS;
Un ou plusieurs des associés, ont inscrit les parts de la SCI, à l’actif d’un bilan et sont imposés en BIC.
Dans les autres cas, la décision du gérant d’amortir ou non le bien dépendra de la stratégie poursuivie :
Dans une stratégie de transmission patrimoniale.
Il est préférable de comptabiliser les amortissements.
Pour diminuer l’actif successoral, et donc les droits de succession.
Dans une stratégie de cession.
Le non amortissement de l’immeuble, augmente le résultat versé en compte courant aux associés.
Le remboursement de ces comptes courants en cas de cession n’est soumis à aucune fiscalité.
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