Investir dans des SCPI :
Dans le cadre de l'assurance-vie













Mise à jour le 12/07/2021

SCPI : Support d'investissement immobilier





Rappel de la définition d'une SCPI :

Une Société Civile de Placements Immobiliers (SCPI) est une société vouée à l’achat, la gestion ainsi que la revente de biens immobiliers.
Il existe différents types de SCPI adaptées à divers objectifs patrimoniaux.

Très appréciée des Français, les SCPI, également appelées "pierre-papier" sont comme l’ensemble des placements immobiliers, un placement jugé rassurant par les épargnants.
Les SCPI restent néanmoins des placements à risque.


Vous pouvez investir en vue d’obtenir :

- Des rendements continus
- Un important prix de revente
- Ou bien un avantage fiscal
- Voire mixer ces possibilités selon vos objectifs.








Les avantages de la SCPI dans l'assurance-vie





Ticket d'entrée faible :

Vous pouvez vous constituer un patrimoine immobilier sans forcément investir des sommes importantes.
Il est possible d'ouvrir un contrat d'assurance-vie NETLIFE 2 avec seulement 1 000€ et d'investir en parts de SCPI.


Mutualisation du risque :

Les SCPI reposent en effet sur des centaines de locataires, ce qui réduit le risque.
C'est loin d'être le cas pour la seule location d’un bien immobilier, qui peut se heurter aux impayés.


Aucune gestion :

La gestion locative des actifs détenus par la SCPI est déléguée à une société de gestion, contrôlée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).
Plus de souci avec les locataires.


Une fiscalité privilégiée pour vos bénéficiaires en cas de décès :

Il y a un abattement de 152 500€ par parent et par bénéficiaire.
Alors qu'en direct, vous subissez une taxation au barème en vigueur, car les parts de SCPI rentrent dans l'actif successoral.


SCPI = Unités de compte dans un contrat d'assurance-vie :

Les SCPI dans l'assurance-vie sont considérées comme des unités de compte.
Investir dans des SCPI, via un contrat d’assurance-vie, permet donc de contourner la fiscalité des revenus fonciers et de mettre à l’abri ses plus values.
A condition bien-sûr, de conserver les revenus fonciers dégagés dans l’enveloppe du contrat d’assurance-vie, jusqu’à la fin du contrat.

Ni les dividendes perçus (donc les loyers), ni les plus-values réalisées ne sont fiscalisés.
Pas d'impôt, pas de prélèvements sociaux tant que l'épargne reste dans le contrat d'assurance-vie.


Aucun souci de liquidité lors de la revente :

Le principal défaut des SCPI souscrites en direct est le manque de liquidité. Le marché secondaire des parts de SCPI est encore balbutiant. En effet, revendre ses parts de SCPI nécessite des délais qui peuvent s’avérer très inconfortables pour l’épargnant. Le marché secondaire des parts est de plus en plus organisé, mais les acheteurs ne sont pas toujours au rendez-vous.

Dans le cadre de l’assurance-vie, la liquidité est bien plus forte, puisque s’agissant d’unité de compte, c’est l’assureur qui assure la liquidité des parts.
L'assureur s'engage, à rembourser les demandes de retrait ou d'arbitrage, dans un délai de deux mois au maximum.
Quitte, à se retrouver lui-même "collé" avec les parts, si elles sont devenues invendables.


Pas ou peu de délai de jouissance


Des frais de souscription réduits :

Car dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, les SCPI sont traitées comme des unités de compte.








Les inconvénients de la SCPI dans l'assurance-vie





Le crédit de financement n'est pas possible


Impossibilité de faire un démembrement de part


Choix de SCPI plus limité qu'en direct :

La principale contrainte vient du choix réduit dont disposent les investisseurs.
Au mieux, les contrats les plus ouverts renferment une grosse dizaine de SCPI.
Un chiffre, à comparer aux 80 SCPI environ, qui existent sur le marché.






SUJETS LIES AUX SOCIETES CIVILES DE PLACEMENTS IMMOBILIERS (SCPI)






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