Société civile immobilière (SCI) : définition
Vous pouvez acheter un ou des biens immobiliers, via une Société civile immobilière (SCI). La SCI est considérée, comme l'outil légal idéal pour l’acquisition et la gestion d'un bien immobilier.
En fait, la SCI c’est une indivision organisée, car on se sert des statuts pour structurer la gestion du parc locatif.
La SCI est une structure adaptée pour la gestion de patrimoine immobilier.
La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique permettant à plusieurs personnes physiques ou morales de détenir en commun un ou plusieurs biens immobiliers.
Le patrimoine immobilier détenu par la SCI peut être composé :
De biens à usage locatif;
De résidences secondaires;
De résidences principales;
Ou encore de terrains constructibles.
La SCI est ainsi une structure idéale pour la gestion de patrimoine immobilier, pour l'achat et la location de biens immobiliers ou encore pour la transmission du patrimoine. Elle permet également de bénéficier d'avantages fiscaux intéressants.
Les statuts de la SCI sont très importants :
Au moment de la création d'une SCI, il est nécessaire de rédiger les statuts de la société civile immobilière.
Ces statuts doivent mentionner entre autres :
L'objet social de la SCI;
Le capital social;
Le nombre de parts sociales;
La répartition de ces parts entre les différents associés;
Le mode de gérance;
Les droits et obligations des gérants;
Ainsi que les démarches et formalités d'immatriculation au registre du commerce.
Le capital social de la SCI peut être fixe ou variable, et les associés peuvent effectuer des apports en numéraire (argent) ou en nature (bien immobilier).
Les parts sociales de la SCI peuvent être cédées à d'autres associés ou à des tiers sous réserve d'agrément.
La fiscalité de la SCI dépendra de son régime fiscal :
Elle peut être transparente fiscalement.
C'est-à-dire que les bénéfices de la société, sont imposés directement chez les associés en fonction de leur quote-part respective.
Ou bien imposée directement sur l'impôt sur les sociétés.
En ce qui concerne la transmission de patrimoine immobilier par donation ou succession :
La SCI offre des avantages non négligeables.
Les associés peuvent en effet transmettre des parts de la SCI à leurs héritiers, sans avoir à vendre les biens immobiliers et sans avoir à payer des droits de succession élevés.
De plus, la détention de biens immobiliers à travers une SCI, permet de limiter les risques de démembrement de propriété. Puisque les biens immobiliers seront détenus en pleine propriété par la société civile immobilière.
La SCI peut être créée pour une durée limitée ou indéterminée. En cas de dissolution, la liquidation des biens de la SCI est effectuée sous la direction de l'administration fiscale, et les dettes doivent être réglées avant la répartition de l'actif net.
En résumé :
La SCI est une structure juridique flexible et avantageuse, pour les personnes souhaitant investir dans l'immobilier tout en limitant les risques liés à la détention de biens immobiliers en indivision.
Elle permet de gérer facilement un patrimoine immobilier, de bénéficier d'avantages fiscaux et de faciliter la transmission du patrimoine immobilier entre membres d'une même famille.
La rédaction des statuts de la société civile immobilière, et le respect des formalités légales, doivent néanmoins être rigoureusement effectués pour éviter tout problème fiscal ou juridique.
Différents points caractérisent une SCI :
C'est une personne morale;
Pas de montant minimum de capital social imposé;
L’objet social est l’immobilier;
Mise en commun de biens immobiliers;
A but non commercial (sauf dans le cas de la SCCV);
C’est un contrat de société entre plusieurs personnes physiques ou morales (ayant le statut d’associés). Minimum de 2 personnes, aucun maximum d'associés requis;
Les associés peuvent être des personnes physiques, ou des personnes morales;
Partage des bénéfices ou des pertes.
Différents types de SCI sont possibles, avec chacune leurs spécificités.
Quels sont les différents types de sociétés ?
Il existe plusieurs types de sociétés en France.
Les principales sont les suivantes :
La SAS (Société par Actions Simplifiée);
La SARL (Société à Responsabilité Limitée);
La SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle);
L'EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée);
La SA (Société Anonyme);
La SNC (Société en Nom Collectif);
La SCA (Société en Commandite par Actions).
Chacune de ces sociétés a ses propres caractéristiques et avantages.
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