Société Civile Immobilière (SCI) :
Plusieurs choix possibles pour acheter un bien immobilier












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Mise à jour le 07/10/2021



Société civile immobilière (SCI) : Définition




Vous pouvez acheter, un ou des biens immobiliers, via une Société civile immobilière (SCI).
La SCI est considérée, comme l'outil légal idéal, pour l’acquisition et la gestion d'un bien immobilier.

Image qui désigne une flèche noire droite En fait, la SCI c’est une indivision organisée, car on se sert des statuts pour structurer la gestion du parc locatif.





Image d'une flèche Différents points caractérisent une SCI :


Image d'un carré orange C'est une personne morale,

Image d'un carré orange Pas de montant minimum de capital social imposé,

Image d'un carré orange L’objet social est l’immobilier,

Image d'un carré orange Mise en commun de biens immobiliers,

Image d'un carré orange A but non commercial (sauf dans le cas de la SCCV),

Image d'un carré orange C’est un contrat de société entre plusieurs personnes physiques ou morales (ayant le statut d’associés). Minimum de 2 personnes, aucun maximum d'associés requis,

Image d'un carré orange Les associés peuvent être des personnes physiques, ou des personnes morales,

Image d'un carré orange Partage des bénéfices ou des pertes.


Image qui désigne une flèche noire droite Différents types de SCI sont possibles, avec chacune leurs spécificités.







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SCI : Les formalités de création




Image d'une flèche Les différentes étapes :


Les formalités de création de SCI sont les mêmes, quelque soit le type de société civile immobilière choisi :

Image d'un carré orange Rédaction des statuts (montant du capital, répartition des associés mais surtout les pouvoirs du gérant)
Image d'un carré orange Coût des statuts de 1 500,00€ à 2 000,00€
Image d'un carré orange Dépôt gratuit des statuts au centre des impôts du siège social de la SCI,
Image d'un carré orange Publication de la création de la SCI dans les annonces légales.

On obtient alors un SIRET, et on procède à l’ouverture d’un compte bancaire.





Image d'une flèche La SCI est représentée par un gérant :

Il peut être décidé dans les statuts, que le gérant s’occupe que de la gestion et non de la vente.
Ou qu’il s’occupe de tout.
Les associés ont un droit de vote.





Image d'une flèche Les statuts peuvent prévoir que toute décision soit prise :

Image d'un carré orange A l’unanimité,
Image d'un carré orange Ou la majorité par exemple.





Image d'une flèche Bénéfices et pertes :

Image d'un carré orange Les bénéfices sont répartis entre les associés :
Un associé peut renoncer aux bénéfices au profit d’un autre associé (exemple les parents renoncent au profit de leurs enfants).

Image d'un carré orange Les pertes :
Si un associé détient, 1,00% des parts de la SCI, et que la SCI ne peut plus payer ses emprunts, la banque se retourne contre lui à hauteur de 1,00% de la totalité des dettes.





Image d'une flèche Au niveau fiscal :

Image d'un carré orange Remplir une déclaration fiscale (imprimé fiscal 2072 qui retrace les perceptions de loyers et les dépenses),
Image d'un carré orange Un bilan,
Image d'un carré orange Un procès-verbal d’assemblée.












SCI : Quelle SCI choisir ?




Image d'une flèche Les 4 formes de SCI possibles sont les suivantes :


Image d'un carré orange SCI de Gestion ou de Location :
SCI classique, la société est considérée comme propriétaire du bien et non les associés.


Image d'un carré orange SCI Familiale :
Ses associés sont nécessairement de la même famille, jusqu'au 4ème rang.


Image d'un carré orange SCI d'Attribution :
SCI particulière, chaque associé jouit du bien, proportionnellement à ses parts sociales dans le capital.


Image d'un carré orange SCI Construction/Vente (SCCV) :
On peut acquérir un terrain, pour y construire un bien, et le revendre immédiatement pour en tirer profit.












Le régime fiscal de la SCI : Au choix des associés




Une SCI, relève en principe, de l'impôt sur le revenu (IR).

Volontairement, les associés ont la possibilité d'opter, pour l'impôt sur les sociétés (IS) :

Image qui désigne une flèche noire droite Cette option, doit être notifiée avant la fin du troisième mois de l'exercice, au titre duquel l'entreprise souhaite être soumise pour la première fois à l'IS.





Image d'une flèche Les SCI réalisant :

Image d'un carré orange Des opérations commerciales,
Image d'un carré orange Représentant au moins 10,00% de leur chiffre d’affaires.

Image qui désigne une flèche noire droite Sont soumises automatiquement à l’impot sur les sociétés (IS).





Image d'une flèche Le choix, du régime fiscal de la SCI, a une double conséquence :

Image d'un carré orange Au niveau de l'imposition des revenus,
Image d'un carré orange Et des plus-values immobilières.


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