Société Civile Immobilière (SCI) :
Plusieurs choix possibles pour acheter un bien immobilier












Mise à jour le 07/10/2021

Société civile immobilière (SCI) : Définition


Vous pouvez acheter, un ou des biens immobiliers, via une Société civile immobilière (SCI).
La SCI est considérée, comme l'outil légal idéal, pour l’acquisition et la gestion d'un bien immobilier.
En fait, la SCI c’est une indivision organisée, car on se sert des statuts pour structurer la gestion du parc locatif.


Différents points caractérisent une SCI :

- C'est une personne morale
- Pas de montant minimum de capital social imposé
- L’objet social est l’immobilier
- Mise en commun de biens immobiliers
- A but non commercial (sauf dans le cas de la SCCV)
- C’est un contrat de société entre plusieurs personnes physiques ou morales (ayant le statut d’associés). Minimum de 2 personnes, aucun maximum d'associés requis
- Les associés peuvent être des personnes physiques, ou des personnes morales
- Partage des bénéfices ou des pertes.


Différents types de SCI sont possibles, avec chacune leurs spécificités.







SCI : Les formalités de création


Les différentes étapes :

Les formalités de création de SCI sont les mêmes, quelque soit le type de société civile immobilière choisi :
- Rédaction des statuts (montant du capital, répartition des associés mais surtout les pouvoirs du gérant)
- Coût des statuts de 1 500 à 2 000€
- Dépôt gratuit des statuts au centre des impôts du siège social de la SCI
- Publication de la création de la SCI dans les annonces légales.

On obtient alors un SIRET, et on procède à l’ouverture d’un compte bancaire.


La SCI est représentée par un gérant :

Il peut être décidé dans les statuts, que le gérant s’occupe que de la gestion et non de la vente.
Ou qu’il s’occupe de tout.
Les associés ont un droit de vote.


Les statuts peuvent prévoir que toute décision soit prise :

- A l’unanimité
- Ou la majorité par exemple.


Bénéfices et pertes :

Les bénéfices sont répartis entre les associés :
Un associé peut renoncer aux bénéfices au profit d’un autre associé (exemple les parents renoncent au profit de leurs enfants).

Les pertes :
Si un associé détient, 1% des parts de la SCI, et que la SCI ne peut plus payer ses emprunts, la banque se retourne contre lui à hauteur de 1% de la totalité des dettes.


Au niveau fiscal :

- Remplir une déclaration fiscale (imprimé fiscal 2072 qui retrace les perceptions de loyers et les dépenses)
- Un bilan
- Un procès-verbal d’assemblée.







SCI : Quelle SCI choisir ?


Les 4 formes de SCI possibles sont les suivantes :

SCI de Gestion ou de Location :
SCI classique, la société est considérée comme propriétaire du bien et non les associés

SCI Familiale :
Ses associés sont nécessairement de la même famille, jusqu'au 4ème rang

SCI d'Attribution:
SCI particulière, chaque associé jouit du bien, proportionnellement à ses parts sociales dans le capital

SCI Construction/Vente (SCCV) :
On peut acquérir un terrain, pour y construire un bien, et le revendre immédiatement pour en tirer profit.







Le régime fiscal de la SCI : Au choix des associés


Une SCI, relève en principe, de l'impôt sur le revenu (IR).
Volontairement, les associés ont la possibilité d'opter, pour l'impôt sur les sociétés (IS).
Cette option, doit être notifiée avant la fin du troisième mois de l'exercice, au titre duquel l'entreprise souhaite être soumise pour la première fois à l'IS.


Les SCI réalisant :

- Des opérations commerciales
- Représentant au moins 10% de leur chiffre d’affaires.
Sont soumises automatiquement à l’impot sur les sociétés (IS).


Le choix, du régime fiscal de la SCI, a une double conséquence :

- Au niveau de l'imposition des revenus
- Et des plus-values immobilières.
Voir la fiscalité des plus-values