La cession des parts d’une SCI est soumise, comme toute cession de parts de société constatée par un acte écrit, aux droits d’enregistrement, à la charge de l’acheteur.
Cependant, compte tenu de la spécificité des SCI et de leur actif composé de biens immeubles, c’est la fiscalité des cessions d’immeubles qui s’applique.
Les droits de mutation lors d'une cession de parts de SCI sont généralement calculés de la même manière que lors de l'achat d'un bien immobilier, en fonction de la valeur des parts cédées.
En France, les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) pour une cession de parts de SCI sont de 5,80% du prix de cession, mais ils peuvent varier en fonction des départements.
Dans certains cas, des exonérations ou des réductions de droits peuvent être appliquées, notamment pour les transmissions entre membres d'une même famille ou pour les cessions de parts de SCI ayant une activité économique.
A noter :
Il est important de noter que les règles fiscales liées aux cessions de parts de SCI peuvent être complexes, en particulier si la SCI possède des biens immobiliers soumis à des régimes fiscaux spécifiques tels que le régime des monuments historiques, le régime de la location meublée ou le régime de la location saisonnière.
Il est donc recommandé de se renseigner auprès d'un conseiller financier ou juridique, pour obtenir des informations précises sur les droits de mutation applicables dans chaque cas.
Ces droits de mutation sont à l’heure actuelle de 5,80% répartis ainsi :
Droit départemental : 4,50%;
Droit communal : 1,20%;
Prélèvement pour frais d’assiette : 2,37% du droit départemental.
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SCI, la cession de parts et plus-values
La cession des parts d’une SCI est soumise aux plus-values, à la charge du vendeur, et calculées :
Si l’associé est un particulier, selon les dispositions applicables aux plus-values immobilières;
Si l’associé est une entreprise, selon les règles des plus-values professionnelles.
Nous verrons que la première des deux solutions, dont nous allons rappeler les règles principales.
La plus-value brute se calcule toujours selon la formule :
Prix de cession - Prix de revient = Plus–value brute
Sur cette plus-value brute, est appliqué un abattement pour durée de détention différent :
Pour la fiscalité :
Aucune imposition au-delà de 22 ans de détention.
Et les prélèvements sociaux :
Aucun prélèvement social au-delà de 30 ans de détention.
La plus-value nette après abattement pour durée de détention supporte :
L’impôt au taux de 19,00%;
Les prélèvements sociaux de 17,20%.
Soit un taux total de plus-value de 36,20%.
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