Société civile immobilière (SCI) : Transmettre la propriété des parts à ses enfants

En matière de transmission de biens aux enfants, la société civile immobilière (SCI) présente de nombreux avantages par rapport à une détention en direct.
Toutefois, la SCI est peu recommandée en dessous de 500 000 euros de patrimoine. En effet, un couple avec 2 enfants peut par exemple, transmettre en franchise de droits jusqu’à 400 000 euros tous les 15 ans.

Maintenir ses droits au sein de la SCI :

Au travers d’une SCI, des parents peuvent transmettre la propriété d’un bien à leurs enfants, tout en conservant la main sur la gestion de ce bien.
Le donateur a en effet la possibilité, de rester gérant de la SCI, si cela est prévu dans les statuts.

Une décote applicable sur la valeur des parts :

L'administration fiscale peut retenir une décote (de 10% à 20% maximum) lors de l’évaluation des parts. Ainsi, si un bien immobilier vaut 300 000 euros, les parts de la SCI le détenant pourront par exemple n’être valorisées que 24 000 euros (-20%).

Donation fractionnée des parts de SCI aux enfants

Donation d'un bien immobilier détenu en drect :

En cas de donation, un bien immobilier détenu en direct, doit être transmis dans sa totalité (sauf dans le cas d'un démembrement de propriété). Ainsi, des contribuables peuvent se retrouver rapidement au-dessus des limites d’exonération.
Pour rappel, chaque parent peut donner 100 000€ par enfant tous les 15 ans, sans aucun droit à payer.

Donc, si les parents donnent à leur enfant un bien immobilier de 300 000€, il est nécessaire de régler des droits sur 100 000€.

Donation d'un bien immobilier détenu dans une SCI :

Dans le cadre d'une SCI, la donation ne porte plus sur un bien mais sur des parts de société.
Dans l’exemple ci-dessus, il est possible de ne donner que 66% des parts (300 000€ * 66% soit 198 000 euros).
La donation est alors exonérée.

15 ans plus tard, les parents pourront donner les 34% restants, en bénéficiant à nouveau d’une exonération.

Transmission de parts de SCI : Des dettes déductibles

Valorisation d'un bien immobilier détenu en direct :

Un bien immobilier d'une valeur de 200 000 euros détenu en direct, est valorisé 200 000 en cas de donation, quel que soit son mode de financement.

Avec la SCI, il est tenu compte de l'endettement :

Avantage très important de la SCI, c'est qu'elle permet de tenir compte de l’endettement lié au bien immobilier.
Ce qui est impossible en cas de détention en direct.

Par conséquent, les parts de SCI s’évaluent en net.

Si ce bien immobilier :
- A été financé par un crédit immobilier
- Et que le capital restant dû est de 100 000 euros.
Les parts transmises vaudront d’un point de vue comptable et fiscal 100 000 euros.
La donation sera alors exonérée de droits, si elle est faite par exemple par un parent seul.