Société Civile Immobilière (SCI) :
Stratégie de vente de parts












Mise à jour le 23/11/2021

Société civile immobilière (SCI) : Plus-value sur la vente d'un bien immobilier


La plus-value immobilère peut être différente, lorsque le bien est détenu en direct, et lorsqu'il est détenu par une SCI.


Un immeuble est détenu en direct par une personne :

En cas de vente ce bien immobilier, la plus-value sera calculée sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente.
Voit la fiscalité de la plus-value immobilière du particulier


Un immeuble est détenu via une SCI :

L'avantage important dans le cadre d'une SCI, c'est la possibilité de vendre les murs ou les parts.

Les associés auront le choix entre 2 options :

- Soit vendre l’immeuble entièrement : Dans ce cas c’est le même schéma qu’en direct en terme de plus-values immobilières du particulier
- Soit vendre les parts de SCI : Dans ce cas la date prise en compte sera la date de création de la SCI ou la date d’acquisition de parts.








Vendre des parts de SCI : Une subtilité fiscale


Voici un exemple pour bien comprendre :

02/2020 : Création d’une SCI forcément à l'IR (sinon consultez la SCI à l'IS)
02/2045 (soit 25 ans plus tard) : Achat d’un immeuble
02/2050 (soit 5 ans après, mais 30 ans depuis la création de la SCI) : Revente de l’immeuble.


En direct :

Aucun abattement, donc application du taux de 36,20% sur la plus-value immobilière du particulier.


En SCI, 2 avantages :

- Sous valorise ses parts de 10 à 20% (pour compenser le manque de liquidité)
- 0% de plus-value : Car la date prise en compte, est la date de création de la SCI, ou la date d’acquisition de parts donc 02/2020.


La valeur d’une SCI faite par un expert :

- D'un côté l’actif : Possession d’un immeuble (actif net réévalué), la trésorerie
- D'un autre côté le passif : Les dettes (emprunt, compte courant d’associé)
La différence entre l’actif et le passif donne la valeur de la part.


Conclusion :

Si une personne achète des biens, à des dates différentes, au bout de 30 ans tout sera exonéré de plus-values.
Au bout de 30 ans, la personne souhaite vendre ses parts de la SCI, on prendra simplement la valeur de part de chaque immeuble en retirant les dettes au sein de la SCI.
Donc une SCI qui dort, ce n’est pas grave !