Société Civile Immobilière (SCI) :
Stratégie de vente de parts












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Mise à jour le 23/11/2021



Société civile immobilière (SCI) : Plus-value sur la vente d'un bien immobilier




La plus-value immobilère peut être différente, lorsque le bien est détenu en direct, et lorsqu'il est détenu par une SCI.





Image d'une flèche Un immeuble est détenu en direct par une personne :

En cas de vente ce bien immobilier, la plus-value sera calculée sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente.


Image qui désigne un lien vers une page web Voit la fiscalité de la plus-value immobilière du particulier






Image d'une flèche Un immeuble est détenu via une SCI :


L'avantage important dans le cadre d'une SCI :
Image qui désigne une flèche noire droite C'est la possibilité de vendre les murs ou les parts.


Les associés auront le choix entre 2 options :


Image d'un carré orange Soit vendre l’immeuble entièrement :
Dans ce cas c’est le même schéma qu’en direct en terme de plus-values immobilières du particulier.

Image d'un carré orange Soit vendre les parts de SCI :
Dans ce cas la date prise en compte sera la date de création de la SCI ou la date d’acquisition de parts.






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Vendre des parts de SCI : Une subtilité fiscale




Image d'une flèche Voici un exemple pour bien comprendre :

02/2020 : Création d’une SCI forcément à l'IR (sinon consultez la SCI à l'IS)
02/2045 (soit 25 ans plus tard) : Achat d’un immeuble
02/2050 (soit 5 ans après, mais 30 ans depuis la création de la SCI) : Revente de l’immeuble.





Image d'une flèche En direct :

Aucun abattement :

Image qui désigne une flèche noire droite Donc application du taux de 36,20% sur la plus-value immobilière du particulier.





Image d'une flèche En SCI, 2 avantages :


Image d'un carré orange Sous valorisation de ses parts :
Image qui désigne une flèche noire droite De 10,00% à 20,00% pour compenser le manque de liquidité.

Image d'un carré orange 0,00% de plus-value :
Image qui désigne une flèche noire droite Car la date prise en compte, est la date de création de la SCI, ou la date d’acquisition de parts donc 02/2020.





Image d'une flèche La valeur d’une SCI faite par un expert :

Image d'un carré orange D'un côté l’actif : Possession d’un immeuble (actif net réévalué), la trésorerie,
Image d'un carré orange D'un autre côté le passif : Les dettes (emprunt, compte courant d’associé).

Image qui désigne une flèche noire droite La différence entre l’actif et le passif donne la valeur de la part.





Image d'une flèche Conclusion :

Si une personne achète des biens, à des dates différentes, au bout de 30 ans tout sera exonéré de plus-values.

Au bout de 30 ans, la personne souhaite vendre ses parts de la SCI, on prendra simplement la valeur de part de chaque immeuble en retirant les dettes au sein de la SCI.

Image qui désigne une flèche noire droite Donc une SCI qui dort, ce n’est pas grave !