Démembrement de propriété de parts de SCI :
Une solution efficace













Mise à jour le 11/10/2021

Société civile immobilière (SCI) : Faire un démembrement croisé des parts sociales





L'acquisition en SCI, avec un démembrement croisé des parts sociales, permet de concilier :
- La protection du concubin
- Et la transmission aux enfants.


Achat en SCI d'un bien immobilier par un couple :

Le démembrement croisé consiste pour un couple à acheter un bien en SCI, à en démembrer les parts sociales (usufruit/nue-propriété).
Et à se les répartir de manière croisée.

Voici un exemple pour bien comprendre :
Un couple en concubinage crée une SCI au capital composé de 1 000 parts.
Il souhaite démembrer les parts sociales de la SCI.

Mr récupère :
- La nue-propriété des parts numérotées de 1 à 500
- L'usufruit des parts 501 à 1 000.

Mme récupère :
- La nue-propriété des parts 501 à 1 000
- L'usufruit des parts 1 à 500.


En cas de décès de l'un ou de l'autre :

Le conjoint survivant aura la totalité de l'usufruit des parts de la SCI !

Cliquez pour poursuivre l'exemple !

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Les avantages du démembrement de propriété des parts sociales de SCI





Plusieurs avantages, de faire, un démembrement croisé des parts sociales de la SCI.


Le premier avantage tient à la possibilité de transmission. :

Si Mr et Madame ont eu chacun des enfants d'une union précédente, ils pourront au cours de leur existence transmettre la nue-propriété du bien à leurs enfants respectifs, tout en s'assurant de conserver la jouissance du bien.

Fiscalement, cela permet aussi de valoriser la transmission sur la seule base de la nue-propriété.
Par exemple 60% de la valeur du bien si le donateur a entre 61 et 70 ans.


Le deuxième avantage en cas de décès d'un des deux concubins :

Dans l'hypothèse où Monsieur décède le premier :
- Ses enfants récupèrent uniquement la nue-propriété que Monsieur détenait (parts 1 à 500)
- Madame restera donc l'usufruitière de la totalité du bien (parts de 1 à 1000).

Elle pourra ainsi, continuer à l'occuper, sans risque de contestation de la part des enfants de Monsieur.









Démembrement de parts sociales de SCI : Adapté aux concubins





Cette solution est très utile aux couples vivants en union libre.
Pour un couple marié, le veuf (ou la veuve) peut hériter de la totalité de l'usufruit des biens de son conjoint.
Le survivant non marié n'est pas légalement considéré comme héritier.


En cas de simple achat en indivision :

Madame pourrait donc se retrouver copropriétaire du bien en indivision avec les enfants de Monsieur. Avec tous les risques de litiges induits.

La seule solution dans cette situation :
Que chacun, rédige un testament, pour que le survivant conserve l'usufruit du bien.
Mais là encore avec des risques de contestation.


La solution, le démembrement croisé de parts de SCI :

Dès le départ, un cadre est prévu pour le bien immobilier en question.

Au décès du 2ème concubin, donc de Madame dans cet exemple :
- Les enfants de Madame deviendront propriétaires des parts 501 à 1 000
- Et associés des enfants de Monsieur des parts 1 à 500.


Le démembrement croisé de parts de SCI, adapté aux jeunes couples :

Cette solution, est bien adaptée, à l'achat d'un bien immobilier par un jeune couple non marié et sans enfant.
Solution, souvent donc utilisée, pour des primos-accédants.







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